【案情】

宋某为案涉小区业主，其于2018年以其所在单位名义租赁了案涉6号车位并由其单位支付租金。开发商于2024年10月通过电话方式通知小区全体业主，将通过电脑摇号的方式出售包括案涉6号车位在内的33个车位，并于同日在小区内张贴车位摇号公告，宋某收到该通知后表示要求优先购买案涉6号车位，但被开发商拒绝。宋某参加车位出售电脑摇号并摇中案涉27号车位，后宋某放弃购买摇中的车位，并以其系案涉6号车位的承租人享有车位优先购买权为由，诉至一、二审法院要求开发商赔偿因侵害其车位优先购买权而产生的损失5万元。

【评析】

对于以单位名义承租的车位承租人是否享有车位优先购买权如何认定，笔者认为，民法典第七百二十六条、第七百二十八条规定了承租人对租赁房屋的优先购买权，但该规定适用的对象是房屋，而案涉6号车位是地下产权车位，与房屋性质并不完全相同，在相关法律规定尚未明确地下车位适用房屋承租人优先购买权的情况下，车位承租人主张对案涉6号车位享有并要求行使优先购买权的相关诉请，缺乏法律依据。即便参照上述法律规定，以单位名义租赁车位的承租人既不符合业主的身份，亦在与第三人同等条件情况下未能摇中案涉6号车位。因此，以单位名义租赁车位的承租人不享有车位优先购买权。

规范性质。地下产权车位系建筑区划内的不动产单元，与房屋同属于不动产单元。《不动产登记暂行条例实施细则》（2024年修正）第五条第四款规定，不动产单元的房屋范围为包括“独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间”。由此可见，地下产权车位的性质与房屋的性质并不同一。如果地下产权车位构成该款规定的房屋，并依法办理不动产权证书，则地下产权车位的承租人可依照民法典关于房屋承租人享有优先购买权的规定，对地下产权车位享有优先购买权。本案中，宋某所租赁的案涉6号车位为地下产权车位，性质为构筑物的不动产单元，并不在不动产单元所包含的房屋范围内，不能参照民法典第七百二十八条的规定行使优先购买权。

行使条件。假使参照民法典关于承租人对租赁房屋的优先购买权的规定来适用本案，从民法典第七百二十八之规定的文义解释角度来看，房屋承租人享有优先购买权，需同时具备以下条件：第一，出租人在租赁合同存续期间出卖租赁房屋；第二，承租人具备与第三人购买房屋的同等条件；第三，承租人的优先购买权需在出租人履行通知义务后，承租人在15日内行使。但本案中，宋某系用单位名义承租案涉6号车位，并不具备车位承租人身份。且同等条件下，宋某参与了开发商统一组织的公开摇号，但未能摇中案涉6号车位。据上，宋某不具备行使车位优先购买权的条件，不能基于其以单位名义与开发商之间形成的事实车位租赁合同享有的债权来对抗开发商基于车位所有权人所享有的处分权。

法律后果。现行法律体系下，如果地下产权车位包含在不动产单元的房屋范围内，出租人妨害车位承租人行使优先购买权，则出租人应当承担赔偿责任。同理，在地下产权车位优先购买权尚无法律规定支撑的情况下，车位出租人在同等条件下满足了业主需要，出租人的处分权应当得以尊重，车位承租人要求行使优先购买权，则人民法院不应支持。本案中，如前所述，宋某所承租的地下产权车位并不属于房屋，不能行使车位优先购买权，在开发商按照车位首先满足业主需要的法律本意行事，通过全体业主参与公开摇号的方式出售了案涉33个车位的情况下，宋某要求出租人赔偿因侵害其车位优先购买权而产生的损失5万元，既无明确法律规定，又妨害了开发商对于地下产权车位的处分权，故一、二审法院对于宋某的上述诉讼请求均未予以支持。

吴伯庙