南京户籍的戴某向某房地产公司购买了句容宝华山项目房屋一套，并支付5万元定金。在后续过程中，因戴某在句容无购房资格，双方后续合同不能履行。双方因合同履约及保证金退还问题未能达成一致。日前，句容法院对这一案件作出判决。

原告戴某户籍地为南京市鼓楼区。2020年8月3日，被告某房产公司作为出卖人（甲方），原告戴某作为认购人（乙方）签订《宝华山项目商品房认购书》一份，约定原告认购被告开发的宝华山项目房屋一套，建筑面积为152.91平方米。优惠折扣后房屋单价为32044.99元/平方米。总房款为490万元。合同约定认购定金为5万元。同日原告支付被告定金5万元。

2020年8月17日，房产公司向戴某发出《催签函》，指出戴某应于2020年8月7日前至售楼处签订《商品房买卖合同》、办理贷款手续，并支付首期房款。2020年8月20日，房产公司向戴某发出《<商品房认购书>解除通知函》，载明因戴某未能于2020年8月7日前与公司签订《商品房买卖合同》及相关文件，双方签订的《认购书》于2020年8月21日自行失效，收取的购房定金5万元不予退还。后原告向被告索款未果，原告诉至法院。

审理中，被告房产公司辩称，双方认购书约定戴某应确保具备认购以及后续签约资格，否则因不具备购房资格，导致双方无法签订《商品房买卖合同》的责任由戴某承担。另经法院查明，依据《句容市房地产市场调控实施细则》，原告戴某在句容市宝华镇无购房资格。

法院审理后认为：因原告戴某无句容市的户籍、社保，也不符合句容市购房的其他条件，故原告在句容市宝华镇并无购房资格。因双方的认购协议违反了句容市商品房限购政策，故原、被告之间的认购书实际无法履行，应予解除。

关于被告收取原告的定金5万元是否应当返还，虽双方认购书约定戴某应确保具备认购以及后续签约资格，否则因不具备购房资格，导致双方无法签订《商品房买卖合同》的责任由戴某承担，但法院认为，被告房产公司系协议的制作方和提供方，其对是否签订协议享有更大的主动权。被告也系专业的房屋开发建设单位，对于购房人是否符合购房政策应熟知，并应主动进行审查而并非仅凭购房人的单方承诺就签订协议，在未对购房人的购房资格审慎审核下就签订认购协议，被告应对认购协议的签订承担主要过错责任。房地产公司收取原告的5万元应予返还。

另原告作为非句容户籍居民，其在购房前也应主动查询自己是否享有购房资格，故原告在认购书签订过程中也有一定的过错，本案诉讼费应由原告自行负担。

法官点评：我国“十四五”期间，稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”目标更加明确，“房住不炒”也是国家为今后房地产市场发展走势定的基调。任何房屋开发和销售企业试图通过认购协议或合同规避限购政策的，其行为均不应支持。因限购政策导致合同不能履行的，应予以解除。

记者 谢勇

通讯员 吴未未