中国江苏网5月6日讯 近日，两位市民向京江晚报反映，他们购买了地下铺位使用权，快一年半过去了却拿不到收益。记者对此进行了调查。

　　业主苦恼

　　买铺委托经营，租金收不到

　　市民周先生说，他于2016年12月在中央大街购买了铺位，建筑面积13.73平方米，当时花了29万余元，使用期限40年；祁先生的铺位8.18平方米，出让款近18万元。周先生和祁先生当时与开发商镇江东升旺街投资有限公司签订了一份铺位使用权出让合同，同时与镇江旺街商业经营管理有限公司签订了一份委托经营管理协议。快一年半了，周先生和祁先生没有拿到一分钱收益。

　　记者在周先生出示的委托经营管理协议中看到，“乙方（指旺街商业）应在年度的1月19日向甲方（指周先生）支付下一年的收益”，“在委托期间，乙方的代理租金收入不足以支付本协议约定收益时，由乙方按约定收益向甲方支付；租金收入超过本协议约定的，该超出部分租金收入归乙方所有。”协议中规定了委托经营款项，第一年为29669元，第二年为32636元。其中还约定了违约条款，每逾期一天，乙方按当期应付金额的万分之一支付违约金。超过90天，甲方有权终止合同，收回铺位，并要求乙方承担相应赔偿。

　　周先生说：“听说有新经营公司准备接手，但给不了我们之前的收益，好多业主没有同意。”周先生、祁先生等业主曾找过原经营公司，对方称亏损无力支付，但周先生认为商铺经营情况良好，对亏损一说他表示怀疑。

　　此外，周先生和祁先生还有一个疑问，他们听说中央大街属于人防工程，而人防工程的使用权能否出让？周先生说，与他对接的销售员当初承诺签约以后给他办理产权证，“每平方米近3万元，要不是她这么说我不会付款的，我就是希望有产权证。”

　　对比图纸

　　商铺在非人防区域

　　带着两位业主的疑问，日前记者和周先生来到市城乡建设档案管理处，查阅了有关该项目的图纸。该项目有建设工程规划许可证，在项目建筑平面红线图上记者看到，周先生的商铺在项目东面红线边缘。由于周先生提供的商铺图与红线图非同比例，无法判断是否在红线内，而祁先生看后指出他的商铺在红线外位置。

　　由于该项目涉及人防工程，记者和周先生来到市人民防空工程管理处，工程监督科的工作人员拿出了地下商业及车库战时平面图，对比之后，确定周先生和祁先生的商铺在非人防区域，属于普通的地下室。

　　记者咨询了市民防局工程处，一位蒋姓工作人员回复，中央大街地下是兼顾人防工程的性质，属于单建人防工程，由开发商建设、管理、收益，开发商有产权。很多业主前来反映过相似问题，民防部门去现场查看过，尚未发现公共地下通道被占用的情况。

　　祁先生将此情况向住建部门反映，住建局给出书面回复：“经查，中央商业街项目开发商镇江东升旺街投资有限公司，主要存在以下问题：一是在办理自持商铺权属登记后，出售自持商铺使用权，并承诺办理产权，实质已构成房屋所有权转让行为，不符合镇江东升旺街投资有限公司与市国土局、民防等部门关于该项目‘自持’的有关要求。二是在未办理合法手续的情况下自行建设商铺，违反了《城乡规划法》的相关规划。”

　　经营公司

　　到目前为止还在亏损

　　昨天，根据周先生的指引，记者来到镇江旺街商业经营管理有限公司，这里门头已经变成镇江东升置业有限公司。一位傅姓负责人接待了记者，他说他是原经营公司的人，新置业公司正在逐步介入管理，还没有交接完成。

　　傅先生说，中央大街2015年开业，因为受到网店的冲击，到目前为止还在亏损，2016年，商铺空置达到50%，2016年底起亏损幅度减小，新置业公司正是看中了这里商业回暖才愿意接手，不过需要业主们签一份新的协议，收益比旧协议低。

　　傅先生说，目前这里有三百多位业主，有六成已经签订协议，剩余的人还在协商。“我们平时向商户收取物业费和租金，由于不景气，租金曾低至原来的3.6折，空置的铺位收不到物业费，所以收益达不到协商约定，我们承认违约，但实在是无力支付，希望业主能理解，能和我们共渡难关。”傅先生不建议业主收回商铺，“有的几个小铺位一起出租，少一个原格局都需改变，而且商户正常运营的提前是统一管理，收回的话更不利于业主利益，扭亏为盈是一个长期的过程，需要大家一起努力。”

　　至于业主商铺位置是否在规划之内及销售承诺办理产权等，傅先生说他不清楚，要问投资公司。记者来到经营公司一楼的招商大厅，工作人员说他们是代理招商的公司，刚来几个月，目前还没招到商户。记者欲找投资公司了解情况，按合同上的投资公司地址来到宝塔路某处，但找不到3-9室，附近居民也说不知道有这家公司，周先生提供了该公司法定代表人的手机，但拨打已停机。

　　律师意见

　　可起诉也可抱团取暖

　　对于此事，律师傅小景认为，如果确定祁先生的商铺在红线外、相关部门又出据调查认定，祁先生可向法院起诉该使用权出让合同无效，要求投资公司退还款项，周先生则可以起诉经营公司违约，要求违约赔偿。

　　对于经营公司称自己亏损并请新物业接手，傅小景认为要尊重业主意见，双方应协商解决，大家的目的都是搞活商业、创造效益，长期僵持不是办法，可考虑尽快达成一致、抱团取暖。

　　祁先生和周先生称，他们会和开发公司及经营公司协商，如果协商不成，将通过法律途径解决此事。（张驰川）