今起，新版《扬州市住宅物业管理条例》正式施行。这是我市首次对住宅物业管理进行立法，分别从业主、业主组织和物业管理委员会，小区前期物业管理、物业的使用与维护、老旧住宅小区基本物业服务等方面作出明确规定。
　　关于《条例》细节如何落实，市住建局物业管理处负责人回应，将认真分析物业管理发展面临的新情况、新问题，出台“1+X”配套细则，保证住宅物业管理条例落地。
　　亮点
　　1
　　着重推动业主自治
　　明确业主大会召开条件
　　业主大会成立难、会议召开形式单一、业主集中难，业主委员会的选举和规范运作等仍存在困难，是我市物业管理领域存在的一大类问题。
　　目前，扬州成立业主大会的住宅小区不到总数的1/4。《条例》着重推动业主自治更好地实现，突出街道办事处（乡镇人民政府）筹备召开首次业主大会的责任，明确“筹备召开首次业主大会会议所需费用”的承担主体、标准和具体要求，着力解决首次业主大会筹备经费落实难问题。
　　《条例》第7条规定：新建住宅小区符合召开首次业主大会会议条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到建设单位或者十人以上业主公开联名提出的书面申请之日起六十日内组织成立筹备组，并自筹备组成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。
　　筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担，建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户。费用标准根据物业管理区域规模、建筑面积和业主户数等因素制定。
　　首次业主大会会议召开后的业主大会会议，可以通过物业管理公共服务平台进行投票等方式进行，以信息化手段推动业主大会会议的顺利召开。
　　针对业主委员会组建及运作，首先把好“入口关”，明确业主委员会成员的任职“门槛”，增加鼓励性条款，进一步强化选举业主委员会成员的导向；强化业主委员会的信息公布义务，并作了时间要求，便于接受监督；明确业主委员会成员任期期间的禁止性规定，以及违反这些规定所产生的职务罢免后果。
　　业委会和物业管理委员会有啥区别？据介绍，业主委员会是由业主通过投票选举产生，物业管理委员会是业主代表、街道办事处或乡镇人民政府、社区居（村）民委员会、建设单位等负责组建，一般为五至十一人的单数。业主委员会和物业管理委员会不能并存，在不具备成立业主大会、成立业主大会有困难，或业主大会可以召开，但选举不出业委会成员的情况下，才能组建物管会。
　　亮点
　　2
　　业主共有部分的经营与收益
　　每年至少公布一次
　　江陵花园是我市物业管理较好的小区之一，2020年度物业费收缴率接近100%。小区业委会主任赵学勤介绍，“2020年做的第一件事，就是把小区财务收入建立账册，采取月报制度，业主可以随时查阅。”
　　关于扬州物业服务收费有两种形式，即酬金制和包干制。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例，或约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足，均由业主享有或承担的物业服务计费方式。
　　部分市民表示，无论是哪种收费形式，都应该公示账务明细，才能确定每一项支出是否合理。“比如购买相关物料，一把扫帚可能3元，也可能20元。”家住西区的朱先生坦言。
　　汶河街道建设和生态环境局党支部书记、副局长陈刚表示，业主与物业公司很多矛盾的产生，就是因为信息不对称、不透明造成，而财务公开透明是一个很好的抓手，物业公司应当及时向业主公布收支、服务、人员聘用等信息，这样才能赢得广大业主的信任。
　　记者了解到，《条例》第32条专门进行了规定，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布“物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式”，做到常年公布并及时更新；“由物业服务企业管理的业主共有部分的经营与收益情况”“物业服务收费情况”“共用设施设备水电费分摊情况”等内容，每年至少公布一次，公布期不得少于一个月。
　　亮点
　　3
　　进一步完善老旧小区
　　基本物业服务制度
　　基本物业服务是市委、市政府针对老旧住宅小区的一项民生保障工作，在我市推行已有十余年。同时，老旧住宅小区物业管理也是物业管理中的难点所在。
　　《条例》明确基本物业服务的实施条件和申请程序，并确立公示制度。推动老旧小区、城市散户规范管理，规定物业管理主管部门可以会同街道办事处（乡镇人民政府），综合考虑相关因素，经征求相关业主意见后，为老旧住宅小区、城市散户划定物业管理区域。
　　规定基本物业服务的实施主体和内容。街道办事处（乡镇人民政府）具体负责基本物业服务工作的组织、指导、协调，基本物业服务一般包括清扫保洁、绿化养护、维修维护、安全管理和停车管理五个方面。
　　多措并举解决基本物业服务费用问题。首先，业主应当根据提供的物业服务项目和标准交纳物业费，基本物业服务收费标准不得高于普通住宅物业公共服务收费政府指导价的二级收费标准。其次，实施基本物业服务的老旧住宅小区，可以利用物业共有部分、共用设施设备经营所得公共收益，用于补贴物业费；再次，向业主收取物业费以及利用公共收益补贴物业费后仍然不足的，县（市、区）政府给予补助，具体办法由市政府制定。
　　“1+X”配套细则
　　正在完善和细化
　　在此前召开的《条例》实施动员会上，市住建局相关负责人表示，城市规模的扩张和品位的提高，既要靠高起点的规划和高标准的建设，更要靠高水平的物业管理。目前我市物业服务企业“公开、公平、公正”的市场竞争机制基本形成，但物业服务不到位、收费与服务矛盾存在。该局物业管理处处长聂春扬介绍，为配合《条例》的颁布实施，“1+X”配套细则正在完善和细化。下一阶段，将协调各相关部门，做好《扬州市前期物业服务管理细则》《扬州市老旧住宅小区基本物业服务指导手册》《扬州市物业服务企业行为规范》《扬州市住宅专项维修资金管理办法》《扬州市业主大会、业主委员会的指导守则》等一系列文件的起草、制定工作，对《条例》进行补充和强化。同时，充分做好《条例》的宣传学习和实施动员，为改善市民居住环境、提高生活质量提供保障。
　　记者 羌伊然