徐报融媒记者 朱友钦 蔡洁

《江苏省物业管理条例》在2020年11月27日修正后正式发布，根据记者最新采访了解到的消息，《徐州市物业管理条例》正在草拟中，预计将在年内正式实施。为何要对物业管理立法？根本原因还是不少小区物业管理和业主需求之间还有很大差距，部分小区物业公司和业主之间矛盾较深，业主不愿交费、物业收不上物业费的现象较为普遍，既造成小区管理失控、环境脏乱差，也给社会产生不稳定因素。当下，小区物业公司和业主是否能够实现和谐共存呢？记者在走访中发现泉山区有这样一个小区：一直有物业管理，但物业公司和业主之间矛盾也较为突出，成立业委会后，物业公司没换，小区的面貌却焕然一新，业主和物业公司相处融洽，甚至每年还一起组织旅游。这个小区就是位于和平街道鑫盛社区内的西雅园。

●业主、物业公司前期矛盾不断

“我是2号楼2单元业主，来交物业费。”记者在西雅园小区物管处遇到了前来交物业费的业主吴玉华。“一年1000多元，物业公司和业委会为我们提供了很多服务，还是很值的。”交完物业费，吴玉华到物管处隔壁的业委会办公室聊了一会。从小区组织的淮安一日游聊到了新建好的健身设施，办公室内不断传来笑声。吴玉华说，像这样融洽的场面在业委会成立前可没有，2016年她和爱人刚搬进来的时候，甚至想卖房走人。

“那时候小区车辆乱停、到处乱七八糟，最主要是没有暖气，我们整天找物业公司，他们也不给解决，原来的王经理被找烦了都辞职了，后来董经理就来了。”小区由江苏德恒物业管理有限公司管理，吴玉华口中的董经理正是现在的物业公司负责人董玉涛。西雅园小区于2016年1月上房，共有居民近600户，当时因为开发商没交开户费并未开通暖气。在最冷的时候搬进来，居民们抱怨。“开发商当时已撤离了，物业协调多次未果。”董经理无奈地说。

就这样业主和物业公司矛盾不断，直到2016年夏天，业主李鹏主动站了出来，和另一名业主3次自费前往上海与开发商协商，终于在11月追回了这笔700多万元的开户费。接下来业主代表与物业公司通力合作，共同协调、敦促施工单位和送暖单位，让小区在12月成功通上了暖气。“一开始我真没想到李鹏能做成这件事，我壁炉都买好了，结果没派上用场，暖气通了。通过这件事也让我看到，业主和物业公司合作，可以办成很多事。”业委会主任王建国说。

●业委会上线成沟通“桥梁”

成功开通暖气后，成立业委会的念头在小区居民的心中萌芽了。2018年3月，在社区的组织下，居民选举出5名业主代表正式成立业委会，68岁的退休教师王建国任主任，李鹏负责对外协调工作，另外3名成员负责财务、后勤保障等工作，同时每名成员还各自担任了一栋楼的楼长。业委会成立后第一件事，就是和物业公司“谈判”。

“当时和物业公司协商，小区的公共资源收入，也就是广告收入，这部分钱70%归业委会，30%归物业公司，这也是征得社区同意的。”王主任介绍，小区每年可从中获得6万元收益，这部分钱全部用于业主身上。同时小区的收支账目公开透明，定期公示并向社区报备。

“业委会每年春节都给我们发米和面，小区里红白事也主动帮忙，红事给红包，白事送花圈。”“年年组织业主旅游，之前去过马庄，今年刚去了淮安，都是业委会出钱。”提到业委会成立后的好处，居民们纷纷抢着说话。

今年春节，业委会出资购置了一批灯笼、彩灯，交给物业公司装扮小区，小区里年味十足。同时还组织了联欢会等活动，更是拉近了业主和物业公司的距离。

●业委会和物业公司共同服务

由于李鹏和其他3名成员要上班，平时业委会办公室一般由王建国一个人坐镇。他主要负责收集居民们的意见建议，同时监督物业公司的工作。等到每周一次的业委会例会上，他就把收集到的意见拿出来和成员们讨论，统一想法后再与物业公司沟通交涉。

小区门口积水问题就是在业委会与物业公司多番沟通后解决的。“以前一下雨就积水，物管人员就拿泵来抽，但这不是解决问题的根本办法。后来业委会和物业公司多次商量，最终买了管子把这事解决了。”王建国说，像这样的合作成功案例还有很多。如今的西雅园小区在业委会和物业公司的共同努力下，路面干净整洁，居民通过旅游和联欢会早就熟络起来。

“很多人认为业委会和物业公司就是对立的，其实这是误解。物业公司在管理小区上更专业，提供的服务更全面。而在业委会的监督下，物业公司的工作就会做得更好。”鑫盛社区党委书记苏梦月表示，物业公司的服务被认可，居民就会主动交费，物业公司更会积极投入到管理小区的工作中，这是一个良性循环。物业公司、业委会、业主三方和谐，社区治理工作就会更好做。

●部分小区物业公司和业主矛盾突出

西雅园小区因处理好业委会和物业公司之间的关系，内部形成了良性运转机制，小区管理越来越顺畅，小区环境优美，业主满意度持续攀升。

但是，徐州还有很多小区物业公司和业主之间矛盾较深。

“停车混乱、物业公司管理不到位、服务不规范等投诉比较突出。”徐州市住建局一位工作人员谈到全市目前物业管理现状时表示，徐州不少小区存在物业收费高、服务不到位的情况，还有一些小区开发商建设质量遗留问题较多，在开发商离场后，一些问题迟迟得不到解决，业主就会迁怒于物业公司，此外，部分小区成立业委会后立刻“炒掉”物业的事件也一再发生。

云龙区中茵龙湖国际小区位于大龙湖西南岸，由于物业公司管理不到位，小区脏乱差问题突出，业主意见较大，不愿再交物业费，物业费收缴率只有20%。小区业主经过持续不懈努力，一波三折，终于成立了业委会。业委会成立后，第一件事就是要炒掉老物业。但当新物业准备进入时，老物业却不愿撤场，双方因此发生了僵持。去年9月16日，在云龙区房产服务中心、大龙湖街道办事处物业科、业主委员会代表、新老物业公司负责人等方面组成的联席会议协调下，新选聘物业公司才得以顺利入场。

记者调查了解到，有些小区成立业委会后，并非执意要炒掉物业公司，而是一些物业公司没有端正位置，基本的服务意识欠缺，业主们自然不会答应。物业公司若能配合业委会的监督积极改正，这才是业委会希望看到的。

●徐州对物业管理展开专项行动

“根据我们对全市物业管理小区调查分析发现，部分小区物业服务质量不高。部分物业服务企业服务意识不强，服务行为不规范，存在乱收费的现象、服务信息没有及时公开，物业管理智能化水平低，线上线下服务融合发展不够，难以满足居民高效便捷服务需求。”徐州市住建局相关负责人谈到物业管理存在的问题时表示，针对目前徐州市小区管理存在的问题，徐州从3月起在全市居民小区范围内开展“463”环境整治与提升专项行动。

“4”指的是整治的四项重点内容，即在全市居民小区开展环境卫生、小区秩序、绿化养护、服务态度等四项专项整治行动。“6”指的是“六个一”的工作措施，即物业管理企业及小区管理单位每一天现场检查两遍；社区居委会每天检查一遍；街道办事处每周检查一遍并排名；各县（市）区物业主管部门每月巡查一遍；各县（市）区物业主管部门每月对街道办事处排名并通报后5名小区；市住建局每月召开一次调度会并通报工作开展情况。“3”即达到三个目的，小区环境质量明显提升，小区管理秩序明显改善，小区业主的满意度和幸福感明显增强。街道办事处周查排名倒数第一的要约谈物业项目经理或小区管理负责人，连续两次排名倒数第一的物业小区，街道办事处报给县（市）区物业主管部门，列入黑名单，对工作不力的县（市）区，评比中排名倒数第一的，列入徐州市物业服务行业年度考核。

对即将出台的《徐州市物业管理条例》，该负责人认为将会对徐州市物业管理起到积极的促进作用。