中国江苏网讯（记者 张扬）“我就是看中了一楼附带的30平方米的院子才选的这个楼盘，没想到现在要交房了，当初承诺的院子却没了。”近日，徐州中骏金水湾业主王女士向记者诉说了这件烦心事。

2018年，王女士一家凑足首付，比较了区域内多家楼盘后，来到位于徐州高新区的中骏金水湾小区。

业主提供的房屋价格表

“销售人员说现在城市里一楼带花园的房子不多，金水湾是目前徐州市唯一一个，每家能带30-40平方米不等的院子，这个院子虽然不写入产权中，但使用权是归我们一楼业主的，等于就是自家的院子。”私家小院的宣传介绍满足了王女士对房子的期待，一家人商量后，决定以比楼上同样户型和面积的房屋贵出近30万的价格，买下了该小区一楼的房子。

对于花园能否如约交付使用，王女士一家在签约前也有过疑虑，但销售合同上的条款打消他们的顾虑，开发商和王女士一家签订的《房屋买卖合同》附件第12条写着：买受人所购底层房屋且附带花园的，享有与所购商品房相对应的底层花园使用权，无所有权，该花园可采用绿化或结合其他方式进行分隔。“这意思就很明确了，底层花园使用权是归我的，我们也就放心地与开发商签约交款了。”

2020年12月底，在房屋交付之际，与王女士一样买入中骏金水湾小区一楼的业主们得知原本承诺的底层房屋不再配有花园，“这就是噱头，用花园欺骗我们花高价买房。”期盼已久的花园没了，金水湾一楼的业主们气愤不已。

“花园”变“小路”

业主们找到开发商交涉，对方却坚称从没有承诺过一楼的房子有花园。业主向记者提供的一份《开发商回复》中写道：《商品房买卖合同》补充协议第12条的规定是保障一楼业主自花园小路（花园小路是花园不可分割的一部分）自由进出房屋的有效补充，无法佐证“底层房屋配有花园”，花园是全体业主共有。

该份回复中还提到，“土地是最稀缺的资源，近距离拥抱自然已经成为众多市民的渴望，一楼的房子与窗外的花园相邻，回家即走在红花绿树之中，推开窗户就是天然氧吧，因此，一楼的部分房源价格与其他楼层价格相比略高，实属正常。”

收到如此答复，业主们感觉被开发商戏弄了，“开发商的意思是，我们买的并不是花园，而是一条从花园处回家的路，这分明就是虚假宣传。”业主要求退房，却遭开发商拒绝。

据了解，中骏金水湾小区的开发商为徐州沪彭丰源商业管理有限公司，项目所属地块被中骏置业于2017年拍下，是中骏置业进入徐州的第一个项目。

为何没有花园的一楼房屋却卖出整栋楼最贵的价格，中骏置业徐州事业部王姓负责人在接受记者采访时表示，“房屋一房一价，很多楼盘营销时会把某一个楼层的价格定的比较高，这是市场的定价逻辑，没有考虑院子问题。”

2021年1月12日，金水湾业主们向徐州高新技术产业开发区市场监管局投诉。该局工商管理办公室相关负责人表示，金水湾业主与开发商的纠纷已经依法立案调查，关于开发商是否存在虚假宣传，该局正在多方查证，需形成完整证据链后才能判定。若判定确属虚假或引人误解的商业宣传，将由监督检查部门责令停止违法行为，处二十万元以上一百万元以下的罚款；情节严重的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照。

江苏永伦律师事务所王顺利律师认为，根据民法典物权编第274条的规定，绿地属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。结合《物业管理条例》第27条：“业主依法享有的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”的规定，在一楼的花园不具有可交易性的前提下，开发商约定将使用权转移是种无效约定。“若存在开发商捆绑花园高价销售，建议业主可以主张开发商退还业主因此多支付的房价。”

徐州中骏金水湾项目是否属于虚假宣传，业主们的诉求能否得到合理答复，本网记者将会继续关注。