租22套门面房做生意 房东收5万定金后反悔
2018-04-03 10:30:00  来源:中国江苏网  
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  中国江苏网4月3日讯 做服装生意的李梅交给张玉5万元定金,从其手里租下22套铜山万达广场的门面房。但一个月后,张玉反悔了,想把钱退给李梅。李梅不同意,因为她已交给服装厂家2万元定金。双方多次协商未果,李梅将张玉告上法庭。近日,铜山法院作出一审判决,房东张玉双倍返还定金10万元给租房人李梅。

  女子为租房交5万元定金

  李梅一直在徐州市区做服装生意,去年3月,她想要在铜山万达广场承租店铺,扩大经营。她从铜山万达售楼处了解到,张玉买下了铜山万达广场公寓某号楼某单元13层,打算对外出租。在售楼处人员介绍下,李梅和张玉取得联系,不久两人就见面商谈某单元13层共计22套房屋租赁事宜。

  协商过程中,李梅用铅笔在一张A4纸上记录了协商结果,内容为:1.前3年房租,每年31万元。2.租金付款方式押一付三,装修期3个月……

  几日后,李梅来到张玉家的饭店,继续协商房屋租赁事宜。22套房屋中,有4套房屋属于张玉的儿子王明。当日,王明也来到现场。张玉和王明分别拿出身份证件及其房屋签约手续,向李梅保证房屋权属无异议,并向李梅承诺,会尽快办理上房手续,等交房时,双方就到铜山万达售楼处签订正式租赁合同。

  当日,李梅通过刷POS机向张玉支付5万元定金。张玉则当场出具收条,内容为:2017年3月17日,收李梅定金5万元,13××至13××铜山万达房屋出租,落款为张玉、王明。

  房东因家庭矛盾反悔

  确定租房事宜后,李梅联系上服装厂家,表示要订购一批服装。2017年4月12日,李梅还与服装厂签订合作合同,约定服装数量、类型、交付时间等,并交付厂家定金2万元。李梅说,正当她准备找人装修、招聘店员时,突然收到张玉的短信。张玉告诉李梅,22套房子是他们家族出钱买的,除了其中4套房属于儿子王明,其他18套房子是属于她和弟弟张强共同所有。以往,家族生意主要是张玉来打理,张强并不过问。但这次,张强态度强硬,不同意出租。

  “我的父母年龄也大了,我不想让他们二老为此事伤心。”张玉说,她会把5万元退给李梅。起初,李梅想要和张玉协商,希望张玉解决好家庭纠纷,继续合作。但她称,多次与张玉联系协商,但双方没有谈出结果。

  李梅认为,无法合作是因为张玉家庭内部房屋产权事情发生纠纷导致,是张玉毁约在先,应该双倍赔偿定金以及她的损失。但张玉无法认同。2017年10月,李梅向法院起诉,请求判令张玉、王明双倍返还定金10万元并赔偿损失2万元。

  法院判决房东双倍返还定金

  2018年1月,铜山法院开庭审理此案。法庭上,张玉和王明辩称,双方没有形成租金为31万元的房屋租赁协议,原告通过其本人书写的所谓的备忘录来加以证明双方形成了每年31万元的租赁协议或者要约,本身就不具有合理性。按照交易的习惯,如果双方对上述内容达成了一致的意思表示,双方应签字确认,但无论是原告还是被告均无本人的签字。另外,原告李梅与他们二人打电话时进行了录音,从录音的内容可以听出,原告带有一定的诱导性,其是想通过录音的方式,来确定形成了租金为31万元的房屋租赁要约或协议,其是有意在录音,所以从本案的证据来分析,双方不存在形成31万元房屋租赁协议或要约的事实。

  而5万元定金,按照担保法的规定,在本案中起到什么样的担保作用,由于双方没有对房屋租赁合同的价格等作出明确一致的意思表示,也未达成实质上的协议,那么二被告收取定金,是担保或保证原告对涉案房屋享有优先承租的权利。虽然在整个过程中,他们家庭产生了一定的纠纷,但并未实质产生妨碍原告优先承租权的行使。

  “解决好家庭矛盾后,我们同意继续出租,但原告不愿意,她认为38万元过高,这才是双方最终没有签订房屋租赁合同的最主要原因。”张玉说,他们不存在违约的情形。

  铜山法院经查明,涉案房屋尚未办理产权过户登记手续,相应的22份商品房买卖合同表明,其中四套房屋买受人为王明,其余房屋买受人为张玉、张强。

  法院认为,原告李梅与被告张玉、王明通过口头方式对租赁涉案房屋关键事项进行了明确协商,原告已交付定金5万元,双方之间存在口头预约合同关系。

  而李梅提供的证据已达到高度盖然性,可以确定原被告双方已确定预约合同基本内容,即被告同意将涉案房屋租赁给原告及前几年租金为31万元。因被告违约导致合同解除,被告应承担相应违约责任。

  但原告在明知涉案租赁房屋产权归属不限于被告且尚未签订书面房屋租赁合同的情况下,就与案外人商谈合作事宜并交付定金,造成的损失超过了预约合同的信赖利益范围,该损失应当由原告自行承担。

  近日,铜山法院作出一审判决,房东张玉双倍返还定金10万元给租房人李梅。

  法官:口头协商并支付定金预约合同成立

  “合同分为预约和本约。预约合同是当事人为了将来订立确定性本约,明确相关事宜,而预先达成的协议,其设计初衷在于弥补唯有交付标的才能使合同成立的缺陷。”主审此案的法官解释,在实践中,预约合同最为显著的功能即是锁定交易机会,使交易双方在控制成本的同时确保未来交易成功。通常,交易双方在预约合同中所表达的合意等同于合同,以合同制的法效填补诚实信用的不足,以此保护信赖利益,防范不诚信行为。

  而就本案而言,涉案房屋尚未办理产权过户登记手续,无法即刻签订房屋租赁合同,因此双方约定待过户后正式签订书面租房合同,明确了订立本约的期限。就租房事宜,原被告进行了反复协商,明确了租金、付租方式等关键事项,并就此达成了口头合意,该口头协议是对将来正式签署房屋租赁合同进行的明确安排,从广义上来说,契约已经达成。此案中,原告支付了定金,被告出具了定金收条,这进一步表明双方具有订立本约合同的意图。因为交付定金就意味着,交付一方要通过定金的方式担保其履行订立本约合同的义务,而接受定金的一方接受定金的行为也表明其具有订立本约合同的意思。由此,预约合同已然成立。违反预约应当承担损害赔偿等违约责任。

  记者李梦琪 通讯员 常江红 陆晴晴

  (文中当事人为化名)

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责任编辑:贾晓君 崔欣
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