泰州一小区物业在未提前告知业主的情况下，将小区架空层出租给他人开超市。前期大家曾反映，一个月前相关部门就给物业下发了整改通知书。如今对方不但未整改，超市还于本月初开张营业。

　　该市民称，小区一期2016年6月底交付，目前不少业主已经入住。当初他购房时，开发商声称，正对着小区南大门的二层建筑为业主活动中心。小区交付时，这幢二层建筑的一楼为架空层，也就是仅有结构支撑四面敞开，有三四百平方米，二楼则是实体建筑，为物业用房等配套设施。

　　大约去年年底开始，该二层建筑四周围挡了一段时间。今年三月份前后，有人在里面装修施工。附近业主前往询问施工后的用途，施工人员说用于开超市，大家这才知道物业公司擅自改变该架空层结构，并出租给了他人将用于开超市。二楼则出租给另一家单位办公。

　　“很多业主都对此强烈反对，并多次跟物业公司交涉，但始终未能制止。”该市民称，大家之所以反对，一来开超市挤占居民公共活动空间，二来外来人员随便出入小区，也给小区安全带来隐患，影响小区环境。可物业公司推说，这事前任物业经理经手，他们想让超市迁离，可超市经营者不同意。

　　据悉，就此事，相关部门曾下发整改通知书，责令物业整改。可在不少业主的反对声中，超市经过一段时间的试营业，依然于7月8日前后开张营业。该市民称，正如大家担心的，如今外来人员也到超市购物，随便进出小区。

　　记者调查▶▶

　　住建部门曾两次下发整改通知

　　被投诉小区位于海陵路天德湖公园西侧。7月22日，记者来到该小区，进入南门，便看到小区业主反映的二层建筑，该建筑一楼朝南的窗户上有“欣怡超市”字样。里面200平方米左右，售卖各种日常生活用品、生鲜蔬菜等。超市东侧部分空间为小区物业公司办公地点，北侧另有一间三十平方米左右，上有“邻里中心”字样，为业主活动场所。

　　“整个小区目前就这么大点活动空间，根本不够用。”小区9号楼一位业主说，他们不希望一楼开超市，同时希望恢复二楼配套用房的使用性质。

　　“物业公司应该为业主提供服务，没有权利擅自改变小区建筑样貌和用途。”20号楼一位业主也说，不管架空层规划用途是什么，这么做侵害全体业主权益，其行为也是违法的。

　　记者随后从市12345热线服务处了解到，该小区业主曾多次反映该问题，高新区住建局和市住建局曾先后责令物业公司改正。前者曾答复，针对物业公司擅自出租小区共用部位的问题，该局已到场核实，并下达了《整改通知书》，要求物业公司按照《物业管理条例》等规定立即整改。在发现该公司未按要求落实整改后，该局根据相关规定，已于6月12日将该案件移交泰州市城建监察支队依法调查处理。后者答复，经市城建监察支队执法人员现场核查，深圳市鹏基物业服务有限公司泰州分公司擅自改变了10号楼物业管理用房的用途，将一层部分租与他人经营超市，二层物业办公室出借给江苏鸿志工程项目管理有限公司。针对该公司上述行为，该局已于6月18日向其下发责令改正通知书，要求其在6月21日前进行整改。

　　物业回应▶▶

　　已通知经营户限期迁出

　　就业主反映的情况，深圳市鹏基物业服务有限公司泰州分公司一位工作人员，给记者提供了10号楼一楼平面图。平面图显示，一楼开超市的部位和物业办公处在图上标有“架空”二字，北侧标为“配套用房”。

　　该工作人员称，平面图说明，架空层并不是像业主说的那样，规划为活动用房。

　　不属活动用房，物业就有权擅自改动并出租吗？

　　该物管中心一位梁经理随后赶到，他解释，开发商交付的一期没有规划业主活动用房，10号楼一楼规划为架空层，二楼为社区用房和物业用房。他们原本想将一楼架空层改为业主活动中心，可苦于没有资金，后来才想到出租开家便民超市。

　　梁经理提供了一份《停止营业并迁出架空层通知书》，是该物业公司要求超市经营户限期迁出的书面告知通知。上面说明，4月15日，经营户与物业公司签订架空层场地租赁合同开超市。5月10日，物业公司接到行政部门《整改通知书》，认为未经业主大会同意，不得改变架空层等用途，要求对出租架空层的行为整改。同日，物业公司将整改通知告知经营户，并通知无法履行租赁合同，要求停止施工。因经营户未及时停工并开张营业，现正式通知立即停止经营，并在七日内清空、迁出，相关费用双方协商处理。通知书下方落款时间为7月19日。“如果对方拒不迁离，我们将诉讼解决。”梁经理表示。

　　律师说法▶▶

　　擅改架空层违法且侵犯业主权益

　　记者从泰州市建设工程施工图设计审查中心了解到，架空层指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。设计架空层一般因为底层不宜住家，或为增加楼盘活动空间等，特别是房屋密集、容积率高的小区，为增加绿化面积和公共面积而作出的一种变相指标平衡方式。不管怎么说，如果规划为架空层，任何人不得擅自改动性质和现状。

　　那住宅小区架空层产权归谁？

　　江苏胜泰律师事务所律师王忠东说，《物权法》规定，住宅小区共有部分指的是：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人的场所及设施等。依据上述规定，住宅小区架空层产权应属于全体业主共有，其他社区用房、物业用房、活动中心等配套用房产权也同样归全体业主共有。小区的物业公司既未经全体业主或业主大会同意，也未经规划部门批准，擅自改变架空层规划并出租他人用于开超市，对全体小区业主构成侵权，同时也违反了《城乡规划法》的相关规定，依法应予整改并恢复原状。物业公司也无权擅自改变二楼配套用房的用途，其将配套用房出租给他人用于办公也有违《物权法》和《物业管理条例》的相关规定。

　　记者张翠红