本报记者朱新国占长孙
城市化快速发展，停车难已成为影响居民生活质量的重要问题。特别是在一些老旧小区和人口规模较大的居民小区，由于车位紧张引发的乱停车现象和邻里纠纷，不仅影响了居民幸福感，也损害了城市文明形象。
对昆山来说，这一问题尤为典型。
目前，昆山土地开发强度已经突破50%，资源环境已经接近承载能力的上限。另一方面，昆山常住人口达214.85万人，机动车近96.3万辆、非机动车达217.7万辆，相关指标均位于苏州各板块之首。
鉴于此，今年昆山市住建局推出“规范物业管理行为、提升物业服务水平专项行动”，将“缓解停车难题，办好民生实事”列入10项重点措施之一，并在充分调研的基础上，出台《昆山市住宅区停车改造指导手册》，探索巧解小区停车难题的“昆山路径”。
对症下药多措并举寻找解题新思路
住宅区停车难，一方面在于车位供不应求，另一方面不少小区也在停车位规划和管理上，存在效率低下的问题。
昆山聚焦改造原则步骤、资金来源与投资、停车设施的规划与建设、社区协调和居民参与、多部门联动与执行等多个方面，从具体问题切入、层层分析，通过新增车位、盘活存量、错时共享等一系列对症下药的“新处方”，寻找解题新思路。
“《指导手册》因地制宜、分类施策，并非‘泛泛而谈’，而是针对性提供一系列具体的解决方案和建议，集前瞻性、探索性、实用性于一体。”昆山市住建局相关负责人表示，《指导手册》还探讨技术应用在提高停车效率上的重要作用，如加大智能停车管理系统运用，实施错峰停车、共享停车位创新方案等，也强调社会资本、居民参与和社区协调在解决停车问题中的重要意义，既是一部“红宝书”，也是一本“施工手册”。
在鼓励利用住宅区内空闲地块增设临时或永久停车位的基础上，昆山大力推进智能停车指引系统安装和移动应用开发，并倡导居民间共享私人车位，设立共享停车点，优化资源分配。同时，关注特殊群体需求，要求为残疾人、老年人等特殊群体预留专用停车位，并合理考虑多车家庭的需求。
好事办好，重在规范。在改造步骤中，昆山从提出改造申请、召开“圆桌会议”，到改造方案设计、公示和意见征询，再到项目招投标、施工、验收、交付等，细化为11个流程节点，并绘制停车设施改造工作流程图，制定停车改造申请、会议纪要、改造公示等多种示例文本，让人一目了然、“一看就会”。
在各种停车位紧缺的场域中，老旧小区无疑是块难啃的“硬骨头”。昆山重点梳理出几种停车位改造最佳时期，包括小区基础设施升级、雨污水改造时期、绿化改造、公共区域改造、建筑改造或增建等，在避免小区多次施工、减少对居民干扰的同时，着力提升改造效率。
在此基础上，昆山推进部门联动，鼓励老旧小区利用住宅区附近的空地或废弃地块，建设临时停车场，或将广场或公园边缘地带等未充分利用的公共空间，在高峰时段转换为停车区，解决停车“绕圈圈”现象。此外，在不增加额外停车空间的情况下，引导老旧小区与周边政府机构、商场等进行资源共享，利用工作日与周末、白天与夜晚停车需求差异，实行潮汐式共享停车机制，充分利用周边空闲资源解决停车难问题，提升居住舒适度。
良性循环停车费用于停车位改造
对居民群众来说，在各种解决方案中，增加停车位、提升户均拥有率，无疑是解决停车难题的最有力举措，也是最有获得感和安全感的路径。但费用从何来？
在不增加业主额外负担的情况下，使用小区公共收益无疑是最高效的方式。其中，小区停车费又是公共收益的主要来源之一。
住宅区内的公共停车位通常会向业主或外来车辆收费，在高需求的城市地区，停车位始终处于高需求状态，可以确保持续的收入流。
对于公共收益相对充足的住宅区，这些收入的再投入不仅有助于提升现有停车设施的质量和数量，还可以支持引入更多智能停车解决方案，如电子支付系统和车位监测技术。同时，改造后的新增车位所带来的新增公共收益，也能带来持续的收入流，形成一个良性循环。
雍景湾东苑小区位于昆山市区，周边外来车辆进出多，停车位缺口大，但停车费积累相应较为可观。在司齐社区的主导下，小区启动车位改造项目，聘请专业设计机构勘察设计改造方案，并结合居民意见进行反复优化，最终决定将原5米宽的道路各向两边拓宽50厘米，保证消防通道的同时，在一侧增设停车位。
经小区业主大会表决后，利用公共收益改造车位的方案获得通过。历时13个月后，小区新增车位200多个，可基本实现日常供需平衡。同时，避免了占道停放、绿化带停车等乱象，小区环境也焕然一新。
昆山东城蓝郡小区现有住户1038户，经统计拥有一辆车的家庭为640户左右，而小区停车位仅392个，再加上居民生活水平的不断提高，家里拥有两辆车的业主越来越多，停车供需矛盾不断激化。近年来，小区消防通道受阻、动静态交通秩序混乱、公共绿地损坏等矛盾日益突出，生活和环境品质逐年下降。
东城蓝郡小区物管会成立后，深入听取业主意见，决定将车位改造放在首位，共涉及资金约110万元。考虑小区公共收益每年归于业主的约为40万元，经与改造方沟通后，同意分3年支付工程款，新增车位298个，减少了每天居民下班后“抢”停车位的烦恼。同时，通过车位改造和服务提升，业主满意度随之提升，小区物业费收缴率也从原来的70%提升到如今的98%以上。
共商共享促成共识启用维修基金
通常用于维护和改善公共基础设施的住宅区维修基金也是重要渠道之一。但能否启用需要业主共同决定，不仅流程较复杂、周期较长，而且考验小区内部的沟通和合作力度，以及业主对小区建设发展的参与感和责任感。
张浦镇蓝波湾小区是交付16年的老小区，现有住户1900多户，而停车位仅有400个左右，与居民的停车需求存在较大差距，比比皆是的乱停车现象严重影响业主正常出行和小区整体环境。但根据小区目前的公共收益，如采用物业服务企业垫付，再从公共收益中返还的方式，预计35年才能还完，远远超出其还款能力。
考虑到车位改造费用较高，蓝波湾小区业委会多次联合社区、物业服务企业、业主代表等进行研讨会商，最终决定使用维修基金改造车位。
为推动方案有效实施，业委会一方面积极听取业主的多方意见，同时和设计单位等多部门根据小区实际情况，在停车位改造提升过程中，坚持规划、设计、修缮、管理并重，兼顾小区绿化、停车功能，将停车空间与绿化空间有机融合，以实现居民停车与小区绿化的双赢。
在张浦镇、昆山市住建局等多部门跟踪指导下，社区党组织发挥引领作用，党员业主发挥带头作用，广泛发动居民志愿者，在不同居民的利益诉求中寻求平衡点，找出“最大公约数”，最终使得利用维修基金改造车位的方案顺利通过业主大会的表决。去年上半年，蓝波湾成功新增车位475个，大大缓解了小区停车难题。
“现在车位规划整齐，停车更有秩序，小区环境提升了一个新层次，邻里关系也更融洽，生活更舒心。”蓝波湾小区居民王海说。
