业主领取新房钥匙前，必须先交一年物业费，否则就不能领钥匙。针对这一行业“潜规则”，大多数业主虽然认为并不合理，但为了能早日住进新房，大多会如数缴纳。而家住苏州的赵先生却因为坚持不接受该条款，而导致在交房五年后才通过诉讼途径拿到新房钥匙。可他还没高兴几天，物业公司却一纸诉状让他当了被告。赵先生被要求支付五年间的物业费和违约金共计4万元左右。苏州市虎丘区人民法院审理后作出一审判决，驳回原告物业公司的全部诉讼请求。物业公司随后提起上诉。日前，苏州中院二审维持了一审判决。

　　拒绝预缴物业费 5年拿不到新房钥匙

　　2010年年初，家住相城区的赵先生看好高新区的发展前景，便与妻子商量购买了一套位于高新区某高尚小区的商品房，约定一年后交房。当时，该楼盘的开发商A公司、B物业公司与赵先生签订了一份《苏州市前期物业管理服务协议》，约定由甲方（即A公司）选聘B公司对楼盘提供物业服务。

　　在这份协议中写着：前期物业管理费自甲方通知乙方（即赵先生）入伙之日起计算，如乙方未入伙或未入住期间的物业费由乙方全额承担（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续，业主或使用人收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入伙），乙方入伙之日，物业服务公司先预收一年的物业管理费，以后物业管理费每半年收一次。入伙后，属于业主空置房的由业主全额交纳物业管理服务费。

　　到了2011年7月8日，赵先生根据A公司的通知至小区办理交房手续，A公司向其开具了交房通知单，确认赵先生已按合同约定付清了相关费用，给与办理物业登记及交付手续，并委托B物业公司办理此事，但B公司要求赵先生必须先预交物业费才能给钥匙。因双方就先交物业费还是先交钥匙的问题产生分歧，所以赵先生未能取得房屋钥匙。同年11月，赵先生与妻子拿到了该小区住宅的房屋所有权证。

　　这样一拖就是5年，期间赵先生与其他业主将物业公司告到法院。到了2016年3月10日，物业公司方与赵先生办理了房屋钥匙交接手续。但因赵先生未支付2011年7月8日至2016年3月10日之间的物业管理费，且逾期每日加收千分之三的滞纳金，所以物业公司将赵先生告到法院。

　　法院：“真空期”物业费应由建设单位交纳

　　“五年中我钥匙都没拿到，根本未享受到相应的物业服务，现在让我出物业费，明显不合理。”庭审中，赵先生辩解说，原告不向被告交付钥匙，自己向房管局及业主委员会多次提出要求要拿钥匙，并为了钥匙的事情与原告打过官司，经法官要求自己才拿到了钥匙，“过错完全在于物业公司方面”。

　　法院认为，根据《物业管理条例》第41条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，2011年7月8日，被告根据A公司的通知办理交房手续，在确认赵先生已经按合同约定付清了相关费用的情况下，A公司向其开具了交房通知单，但B物业公司要求必须先交物业费才能给钥匙。直至2016年3月10日，物业公司才与被告办理了房屋钥匙交接手续。因此本案案涉房屋交房手续应为2016年3月10日，对交房前的物业服务费应由A公司交纳，不应由被告交纳。

　　法官指出：交付房屋钥匙是A公司的合同附随义务，在其将该义务委托给B物业公司后，物业公司并未按约定向被告交付钥匙，导致被告即使于2011年11月18日取得了房屋所有权证及土地证，也无法享受到相关的物业服务，其本身存在过错。法院据此驳回原告的全部诉讼请求。

　　法官提醒：“预收一年物业费”属无效条款

　　承办法官表示：本案中，虽然双方在物业管理服务协议中有“前期物业管理费自通知被告入伙之日起算，业主收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的视为入伙，乙方入伙之日，物业公司先预收一年的物业管理费”的约定，但是该约定属于格式条款，按照该约定，不论因为何种原因，只要甲方通知乙方入伙，则乙方就要缴纳物业管理费，该条款免除了己方责任、加重了对方责任，且与《物业管理条例》的相关规定相悖，因此该条款属于无效条款。