中国江苏网讯 买一层送一层的复式户型前几年在苏州市场非常火爆。这种房型在客厅或者某个房间上空挑空，交房后业主可以将挑空部分做一层楼面，这样就多出来一个房间。开发商通过这样设计来达到高附加值，购房者也愿意多花一点钱来买这样的产品，毕竟买一层可得两层。

　　这种买一层得两层这样的好事以后不会再有了。近日，《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”(2018年版)》正式出台，该规则将于2月22日执行。

　　能设计挑空空间的仅剩别墅产品

　　根据这个规则，仅有一个条款可以不计入容积率，即3.4.5条款，该条款规定可不计入容积率的条件有：1、位于门厅、餐厅或起居室厅上空;2、至少有一个边长与上层公共空间(走廊或起居室)连通;3、共享空间高度小于等于两个自然层;4、每个单元内的共享空间不多于一个;5、开洞水平投影面积不超过下层总水平投影面积(包括共享部分)的20% ;6、开洞部分没有网格梁等构件。超出以上规定的，超出部分按水平投影面积全额计入容积率。

　　除低层住宅建筑以外的其他建筑设置的共享空间，除符合“3.4.9条”规定外，均按自然层计算容积率。其中“3.4.9条”的针对的是商业物业类型。而从上述条款可以发现，除低层住宅建筑以外，多层、高层建筑中，凡是出现共享空间，均需要全额计算容积率。也就是说挑高空间也要计算容积率，目前市场上非低层的叠墅、复式高层、复式洋房等产品都属于此类。这也意味着以后，仅别墅产品成为唯一一个可以设计挑空空间的物业，其他的买一得二户型将不复存在。

　　复式酒店式公寓将不复存在

　　再一起来看下3.4.9.1 条款，该条款明确，住宅建筑、服务型公寓(公寓式酒店)，层高大于3.9米、不大于5.4米的部分，按其水平投影面积乘以2.0系数计入容积率;以此为基准，建筑层高每增加1.5米，增加1.0系数计容。1.0倍：层高≤3.9米;2.0倍：3.9米<层高≤5.4米;3.0倍：5.4米<层高≤6.9米……

　　根据这一条款，酒店式公寓的计容方式将有所改变，从原来1.0倍容积率最高可到4.5米，到现在最高仅为3.9米。这也意味着4.5米双层挑高的酒店式公寓已无法规划，也就是说在开发商不损失容积率的情况下，以后这样高性价比的户型以后将不再有了，复式双钥匙户型等概念也将不复存在。

　　非住宅空间设置也有新的要求

　　其实，该规则不仅是对挑高部分做了限定，还对很多空间的设置都做了要求。

　　3.2.5条款规定，在非住宅建筑中，在两个自然层(含两层)或9米高度范围内没有永久性顶盖或梁的平台(包括阳台等)可不计入，否则按阳台规则计算容积率。住宅建筑中，平台(包括阳台等)至平台上盖(包括构架)的垂直空间范围内，按阳台规则逐层计算容积率。

　　也就是说住宅建筑中，阳台上面只要有上盖或者构架，无论离上盖是9米是100米，都不能再算露台，都要按照阳台计算面积。而之前部分项目按照2015年的规范，每三层一错层，通过错层阳台实现露台的全赠送做法将不复存在。

　　常规附赠空间进一步缩减

　　条款3.4.4明确，符合以下条件之一的不封闭阳台，应按其结构外围水平投影面积全额计入容积率:1、主体结构内的;2、总进深尺寸大于2.1米的;3、最大进深小于1米未封闭的阳台累计水平投影面积超出本层总水平投影面积(包括阳台部分)2%的部分;4、住宅建筑中：(1)阳台水平投影面积之和超出本层总水平投影面积(包括阳台)12%的部分，或每个单元内的阳台数量超过居住空间(卧室和客厅)个数的部分;(2)阳台设置单个装饰柱、墙(分户墙及主体墙除外)宽大于0.6米的。

　　与2015年版规范相比，差比主要在2点两个方面：一，阳台设置的单个装饰柱、墙宽度进一步限制，这一点对常规项目影响相对微弱。

　　第二、阳台水平投影面积降至本层投影面积的12%，而2015年版为15%，新规下降了3%，以100平方米户型计算，最大可设阳台面积减少3平方米。这也意味着常规附赠空间将进一步缩减。未来户型设计如果既要南向宽阳台，又要家政阳台，将越来越难满足。

　　计容规则更为严苛

　　条款3.4.10明确，多层、高层、超高层住宅不得采用内天井式平面布局。

　　条款9.11，内天井，指四周均被封闭建筑空间(包括户之间设置分户墙的空间)围合。

　　现在在高层建筑中，经典的两梯四户交通核中常常出现的“内天井”在规范中是指“围合天井”。也就是说目前高层建筑中的伪通透带大天井的户型拼接和交通核依然可以设置。本条规范目的是为了防止设置内天井，后期打通，达到超额附送的方式。对普通产品影响不大。

　　此次出台的新规，相较于2015年版，在计容规则上更为严苛。从本次规范来看，各类型物业均受不同程度波及，整体的严格度已不断在向上海、北京、深圳、杭州等高能级城市看齐。其中复式类产品受影响最大，留给户型从纵向层面的创新已基本封锁。随着规范不断的收紧，未来产品的创新和比拼将会彻底从“面积附加值”战场转移到比拼“布局方式、合理尺度、空间流线”上。

　　本次执行的区域为姑苏区、相城区、吴中区，苏州市其他县市可参照执行。

　　(苏报融媒记者 王英)