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价格已透支调控仍将收紧 热点楼市量价回调概率大

来源: 中国江苏网—新华日报   作者:汪晓霞  2017-01-04 07:21:00

  中国指数研究院3日发布《中国房地产市场2016总结& 2017展望》报告,全面梳理包括我省宁苏锡等城市在内的2016年全国房地产市场运行特点,并对2017年楼市做出展望。

  宁苏买房套均花费排位居前

  去年,宁苏锡楼市量价齐升,买房门槛逐步抬高。在三地买一套房平均花费多少钱?报告给出答案:南京207万、苏州213万、无锡116万。放眼全国,购房门槛最高的是北京,成交住房套均总价549万;深圳次之,套均总价525万;上海套均总价488万,位列第三;厦门套均总价318万,列第四;苏州、南京紧随其后,居第五、第六。这份报告同时统计8个三线城市2016年成交住房套均总价,其中,昆山136万、南通110万、常州93万。

  核心一二线城市及其周边三线城市成交住房套均总价较2015年明显上升,其中,北京住房成交套均总价同比涨33%,深圳同比涨幅更是超过50%;苏州、厦门、东莞、昆山等套均总价涨幅超30%;合肥、南京等套均总价涨幅达20%左右。

  各地高价位住房“门槛线”因此水涨船高,北京、上海超1000万元,深圳971万元;二线城市中,苏州高价位住房“门槛线”同比提升幅度最大,目前是412万;其他省内城市分别为:南京377万,无锡191万,昆山242万,南通180万,常州142万。中低价位楼盘“门槛线”也在提升:南京195万,苏州190万,无锡104万,昆山120万,南通101万,常州84万,各档次楼盘购买压力均增大。

  宁苏锡人均住房均超40平方米

  中指院将各城市2011年-2016年11月人均商品住宅成交量加上2010年六次人口普查的人均住房建筑面积,用来衡量各城市人均住房拥有量。结果显示,宁苏锡等15个二线城市人均住房建筑面积均超过40平方米,其中苏州和无锡人均住房建筑面积直逼50平方米。

  显然,房地产市场经过“黄金十年”的快速发展,大部分城市早已告别住房短缺时代,未来市场增长空间相对有限,尤其在政策收紧周期,对于多套房的限制将显著影响市场增量空间。

  不过也要看到,住房拥有量较高的城市,都是近年来经济发展速度较快的,其相对丰厚的产业布局和较为完善的生活配套,仍将产生“虹吸效应”,而伴随当地居民生活水平的提高,未来高品质的改善需求仍有空间,因此产品差异化定位及具有较强产品能力的房企,在此类城市仍有较大发展机会。

  热点城市量价回调将是大概率

  报告预判,伴随内外部环境的转变,今年中国房地产基本政策目标将以“稳定”为主,市场将逐步回归理性。

  去年,合肥、厦门、南京和苏州房价领涨全国,被业界称为楼市“四小龙”。这4个城市的共同特点是人口持续流入,尤其是近几年小学在校生人数快速增长,领先全国。同时,4城市均位于中国经济最发达的长三角和珠三角地区,过去几年价格被低估也造就了楼市的集中爆发。不过,一轮大涨后这些城市房价空间和购买力已被透支,今年量价上涨动力已然不足。

  去年,一二线热点城市新增贷款比重较高,32个一二线城市人民币新增贷款高达约6.7万亿元,占全国新增贷款56%,而同期其他城市占比则降至44%。可以说,去年受房价带动影响,一二线热点城市的吸金效应明显增强。但是,随着调控政策持续收紧,信贷政策也趋于收紧,三四线城市将通过补位一二线城市来平衡房地产市场的稳定发展,同时在新型城镇化和去库存政策支持下,信贷资源有望向三四线城市适度倾斜,这将使一二线城市房地产市场出现量价回调。

  今年,购房需求一定程度上会向三四线城市溢出,但这绝不是一二线向三四线城市的全面传导。中指院认为,最有潜力的三四线城市大致分为两种:一种是位于发达大城市周边的小城市,借势一体化发展机遇,承接产业、人口转移的同时,房地产需求自然不断增长;一种是依靠自身产业优势,吸引更下一层级的人口流入与置业需求。无论是哪类城市,房地产市场的发展一定是建立在产业经济发展的基础之上,有产业才有未来,否则,房地产的狂飙突进最终也难逃泡沫破裂的命运。本报记者 汪晓霞

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责任编辑:戴凌

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