南京市江宁区高新园MAX科创园内出现了一个高档楼盘,名称叫“MAX企业源筑”,期房每平米售价11000元到16000元,这比周边别墅价格低了一大截。那么,为何这处别墅房价这么低,是否有什么猫腻呢?扬子晚报紫牛新闻记者对此进行了一番调查。
紫牛新闻记者 季宇轩 马祚波 文
核心地段别墅价格这么低?
“MAX企业源筑”期房最低价仅11000元/平米,网上房产信息显示,该楼盘均价比同类低了28%
经过报料人的指引,紫牛新闻记者来到了位于南京市江宁区龙眠大道和丽泽路交会口附近的江宁区高新园MAX科创园管委会。管委会一楼大厅里的一块地方已经变为售楼处,中间放置了一块巨大的沙盘。从LED显示屏看,这个项目名叫“MAX企业源筑”,紧靠江宁大学城,属于江宁区核心地段之一,交通便捷,配套完善。
一名销售人员向记者介绍称,一期已经建好了,目前已经有商家入驻。“一期是2015年开始招商的。”这名销售人员称,现在现房还有大约7栋,目前主推的是二三期的期房。根据销售人员介绍,现在活动优惠力度比较大,现房售价18000元到20000元每平方米,期房是11000元到16000元每平方米,最小的是700平方米。销售人员介绍,整个项目除了园区自持的几栋高楼将整体招商外,别墅项目共有20余栋,每栋建筑建造成花朵模样,每一片花瓣便是一个独立别墅,每栋被分为四片,地面五层,地下两层。并且,地下两层属于赠送,还不用另外付费。
紫牛新闻记者注意到,在腾讯房产频道信息显示,MAX企业源筑2018年3月14日销售报价为均价15800元/平方米。在江宁共29个可销售商业住宅项目中,MAX企业源筑的销售均价相比江宁均价低出28%。
买房被设置了“先决条件”!
个人想购房,要交纳1100元先办个公司,该楼盘属科教用地建房,按规定不向个人销售
那么,为何这里的楼价如此优惠呢?原来,问题出在土地性质上面。
MAX企业源筑销售人员告诉记者,如果要办房产证,目前二期三期需要在交房以后540天后方可办理,一期是交房以后365天。而这么长时间才能办理产权手续的原因,销售人员称,是因为这个地块属于科教用地,50年产权。销售人员同时强调,楼盘开发商是南京金宁天瑞,项目大股东是江宁科创园,因此肯定是可以办到证的。
紫牛新闻记者通过国土部门官方网站查询获悉,这一地块土地性质的确为科教用地,并且在土地出让中提出了这样的要求:
1、受让方须为管理单位或其下设的投资平台。
2、项目建成后,所建房屋可转让、销售,但转让销售比例不得超过总建筑面积的50%,且转让销售对象必须为管理单位规定条件的科技研发企业或机构,不得转让销售给个人。
3、受让方及所建房产转让或销售的对象必须经过工信、科技部门认定为科技研发类企业或机构。
紫牛新闻记者明确告知销售人员,自己没有相关科研企业,只能以个人名义购买。对方表示,他们的客服部门可以提供相关一条龙配套服务,只需要交纳1100元钱即可。MAX企业源筑客服部主管告诉记者,首先为新办的企业选5个名字,一般7-10天就能办好,当然也会遇到特殊情况,到时候在视办理情况而定。这位客服部主管称,办理企业工商登记所需要的相关手续,园区政府主管部门会给予配合和方便。甚至销售部门还会配合个人通过园区主管单位开一个房屋的租赁证明,这样就能顺利办好工商执照。
管委会回应
绝无此事企业入驻审批很严
紫牛新闻记者从销售部门掌握的情况究竟是否属实呢?科教用地上的房屋到底是否能够通过一定包装后卖给个人呢?记者找到了南京市江宁高新区管委会。一名相关人士告诉记者,这个项目绝对不可以向个人提供买卖。“园区对最后进入的企业都要从资质上进行严格的筛选。”该人士称,科教用地就是科教用地,不会做针对个人的房地产开发。根据该人士所说,一期的MAX企业源筑已经通过资质审查了一部分企业,园区甚至可以向社会公布这一批次企业的名单。对于二三期的开发,园区还是会严守底线,把优质的资源用到应该用的地方。
针对有销售人员提到缴纳1100元就可以办理相关企业资质入驻的情况,该人士回应,可能是这个销售人员对情况不太清楚,也有可能是自己想赚点外快。首先,在园区注册企业不用交一分钱,第二,缴纳1100元就可以办理一家皮包公司进而获得企业源筑的购房资格,这是不可能的,园区的审核会直接将这些企业剔除。针对此事,记者还将继续调查。
专家分析
政府想吸引科创企业有时却被开发商钻空子
南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华认为,造成这一现象层出不穷的根源在于土地出让的环节,科教用地在出让时规定可以转让与销售,这就给开发商留下很大的想象空间。
科教用地无法领取预售证
他表示,按道理说科教用地应是满足本单位科教、研发、办公等需求,本质上跟办公用地没有太大区别。但是各地方政府在招商引资过程当中,试图以科教用地的形式与商业办公用地区分开来,以低价的特点吸引科技创业类企业,结果事与愿违,经常被开发商钻了漏洞。以江宁这个项目为例,在出让时允许其转让与销售,便带有了房产开发的性质,事实上,这完全不是一处房产开发用地,也不可能领取商品房预售许可证。
“三不管”地带难以追责
吴翔华指出,作为房管部门来讲,它不属于商品房范畴,项目的分割转让过程不需要到房管部门领取预售证,既然不是商品房,对其管理便缺乏依据;如果是规划部门来管理则需要一定条件,比如按照实际使用用途与规划用途不符这一条的话,必须是在实际使用环节出现问题,而前期的变相销售并不在规划部门的查处范围之内;此外,土地部门也没有理由去查处,因为土地出让合同中约定了可以转让与销售,因此变成了“三不管”地带,造成开发商钻了空子,这也是类似事件层出不穷的原因之一。
买房风险高,规划部门可勒令恢复原状
购买这样的房产,买房人有哪些风险呢?吴翔华指出,首先是无法轻易转让,毕竟这是科教用地,并非住宅或别墅,交易时要按照科教用房的性质,需要缴纳高额的土地增值税等税收;其次,因其产权需全部建成后再分割,因此购买过程中无法以个人名义进行抵押贷款,必须一次性付款。
吴翔华认为最大的风险在于,将来建成交付使用之后,如果房主按照住宅性质进行使用的话,规划部门会要求房主恢复原状,按照科教办公的用途去使用,并对房主进行处罚。
“堵漏”应在土地出让环节
吴翔华认为,今后在土地出让时应尽早避免留下隐患,他建议应减少出让似是而非的“科教用地”。如果出让的话,应事先约定只能是几年前注册的公司才能成为受让方,同时应规定受让规模,不能独立分割成小别墅形式,规模较小的不能低于几千平方米等等,以堵住土地出让环节的漏洞。
