中国江苏网6月27日讯 提起物业，不论是物业服务企业还是小区业主，都有说不完的“血泪史”，养狗、私搭乱建、物业费难收……这些恼人的问题时常让物业和业主出现“冰”与“火”的对立面。

　　6月26日，记者为大家带来了好消息，为了规范住宅物业服务与管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务业健康发展，宿迁市人大常委会制定了《宿迁市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》），《条例》将于6月30日起正式施行，物业企业和业主关心的问题将被“一网打尽”。

　　现在为你划重点！

　　《条例》主要制度设计有八个方面。

　　1.建立了物业服务信用管理制度。

　　《条例》规定：物业服务企业在物业管理中有严重失信行为的，由物业管理行政主管部门将该企业及其法定代表人的失信信息录入信用管理档案。业主在物业管理中有严重失信行为的，由街道办事处（乡镇人民政府）将失信信息报送相关部门，录入信用管理档案。

　　2.完善了业主自我管理组织制度。

　　针对业主大会难以组织召开的问题，《条例》规定：对于业主户数超过三百户的住宅小区，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责；《条例》还规定，业主大会、业主委员会无法正常履职的小区可成立物业管理委员会，代行业主大会、业主委员会的职责。

　　3.建立了物业质量源头控制制度。

　　《条例》规定：建设单位、物业服务企业应当共同对物业进行查验，相关部门应邀派员参加并监督查验，查验结果施行双重备案制。《条例》还明确了物业服务用房的配置位置、面积及标准，规划行政主管部门和物业管理行政主管部门应当分别核实配置情况。

　　4.明确了业主及物业服务企业的法定的和约定的权利义务。

　　《条例》规定：物业服务合同应当包括“保安、保洁、保绿”、物业基础管理及维护等基本条款，物业服务合同可以约定物业纠纷的调处与解决方式、合同的履约保证方式、合同的解除条件、物业装饰装修的管理方式等内容。

　　5.建立了基本目录库和应急备选库制度。

　　《条例》规定：经工商登记的物业服务企业及其分支机构纳入基本目录库。《条例》还规定了物业服务企业应急备选库制度，物业管理区域没有物业服务企业提供服务的，街道办事处（乡镇人民政府）可以从库内挑选企业为没有物业服务的住宅小区提供临时应急物业服务。

　　6.规范了物业服务收费及公共收益的使用行为。

　　《条例》明确了空置物业的物业服务费用交纳比例，公共能耗费用的分摊原则。《条例》还规定，公共收益归全体业主所有，其使用由业主大会决定。

　　7.建立了相关资金的第三方监管制度。

　　《条例》规定：本市对公共收益和预收半年以上的物业公共服务费用实行第三方监管制度，物业服务企业应当将公共收益和预收的物业公共服务费用存入开立的银行专用账户。《条例》同时明确监管不得侵害物业服务企业的合法利益，不得影响物业服务企业对资金的正常使用。

　　8.建立了物业保修金和专项维修资金应急使用制度。

　　《条例》规定：建设单位应当交纳物业保修金，在交存期内建设单位不履行或者无法履行保修责任的，维修费用在保修金中列支。《条例》还明确了在发生需要紧急维修的六种情形时，可以应急申请使用住宅专项维修资金。同时，规定了申请条件、审核程序和监管措施。

　　业主最关心

　　电梯安全监管问题

　　市质监部门将按照新的特种设备法律法规要求，结合《条例》提出的新规定，推动《宿迁市电梯安全管理办法（试行）》的修订工作，出台和细化加强住宅电梯安全监管的措施，为全市住宅电梯安全监管提供制度保障。同时，将严把入口关、严控使用关、严管维保关，并将进一步加强全市电梯应急处置能力，加大电梯责任保险的鼓励和推广力度，建立健全电梯安全约束机制和事故赔偿社会救助机制。

　　小区养犬问题

　　《条例》明确规定：物业管理区域内禁止违规饲养动物。宿迁公安部门将会同相关部门及时依法查处小区内的涉犬案件，配合属地、物业妥善处理涉犬投诉；同时，还将配合住建、城管等部门，督促物业做好小区内犬只粪便的清理，保持环境整洁。对违规养犬问题多发的小区，将进行重点整治。

　　物业最关心

　　业主大会“开会难”“决议难”问题

　　如何确保业主大会制度在宿迁市的物业管理领域中有效运作？《条例》明确规定：业主大会可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用电子信息平台等形式召开，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积百分之五十以上且占总人数百分之五十以上的业主参加。讨论的事项需要表决的，按照有关法律、法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执行。同时也明确市、县物业管理行政主管部门应当建立电子信息平台，为业主大会的召开和讨论、表决有关事项提供服务。通过信息化手段，引入电子投票制度，业主通过电子决策平台，对小区共有事项进行投票，按照少数服从多数的原则，形成业主大会决议。

　　物业费问题

　　物业收费是业主和物业服务企业都十分关注的问题，市物价部门将根据《条例》对物业收费的有关规定、2018年《江苏省物业服务收费管理办法》修订情况，围绕业主和社会关注的空置房收费、公摊费用、收费公示、收支公开等物业收费热点难点问题，按照法定程序修订《宿迁市市区物业收费管理实施细则》。同时，将评估调整住宅小区物业收费政府指导价，探索实行物业收费“一费制”。目前，小区物业服务成本调查正在紧锣密鼓地进行中。后期，市物价部门拟会同市住建局，在成本调查和省内各市收费水平调查基础上，探索对物业公共服务费、电梯费用、公共水电费用等日常物业收费实行收费一费制，按法定程序形成调价审议方案，上报市政府决定。

　　（张云）