二手房买卖合同签订不久后，卖家王先生却起诉至法院，要求解除合同，并要求买家张女士支付5万元违约金。而张女士则反诉王先生恶意违约，要求赔偿损失11万余元。这究竟是怎么回事？不久前，徐州经济技术开发区法院调解了这起买卖合同案件。
王先生在徐州经济技术开发区拥有一套商品房。2017年11月20日，张女士通过中介公司与王先生签订了二手房买卖协议，并交了2万元定金。几日后，张女士又交给对方3.5万元房款。
11月26日，双方到不动产权登记部门签订存量房买卖合同办理过户手续。合同约定，王先生将位于徐州经济技术开发区某小区的一套房产，卖给张女士，协议载明总价款67万元。当日，张女士交给资金监管账户18.5万元。合同还约定，自房产处所签订正式备案合同至批准手续之时3个月，在这三个月之内，张女士要将余款43万元贷款手续办理完毕。
2018年2月26日，王先生发现张女士没有在约定日期前办理完相关银行贷款批准手续，他认为张女士的行为违约，按照合同约定，张女士要承担违约金5万元。2月27日，王先生给张女士发送短信称，张女士的行为已构成违约。他发现，由于张女士的贷款资质不够，贷款申请一直没有办下来，待收到短信后视为解除合同，并告知了要求保留追究张女士因购房导致的违约以及给他造成的损失及追究违约金的权利。
张女士认为，自己不存在根本性违约行为，合同约定2018年2月26日是贷款批准手续，而非最后付款期限，在银行没有按约定时间完成批准手续的情况下，双方可以通过督促银行及时办理批准手续或者以现金支付的方式来履行双方之间的买卖合同。但王先生为了谋取房屋涨价的利益，于2月27日单方解除买卖合同，并向产权登记部门出具解除合同的书面手续，导致她无法购买该房屋，该房屋从双方于2017年11月份签订买卖合同到王先生解除合同时，涨价幅度较大，因此原告的恶意违约将给她造成巨大的损失。
几日后，张女士到银行交涉贷款事宜，银行工作人员称，原房主到产权处声明终止办理贷款手续及过户手续，银行就终止了继续进行贷款审批手续，并将张女士提供的相关材料退还。张女士联系王先生得知，王先生已经一纸诉状将她起诉到徐州经济技术开发区人民法院，要求解除双方签订的存量房买卖合同，并请求法院判令张女士的行为违约，应支付5万元违约金。
5月20日，徐州经济技术开发区法院第一次开庭审理此案。张女士在庭审中表示，为了履行合同，她支付了中介费7000元，评估费2900元，并交纳了个人所得税6150元，王先生的恶意违约给她造成巨大损失，她依法提起反诉，要求王先生赔偿各项损失。张女士的代理律师表示，银行贷款额度紧张，导致贷款申请未及时批准，这说明是由于市场行情以及银行放贷条件的变化，导致张女士未能及时办理贷款审批手续，这并不构成根本性违约。双方之间的合同，出售方是出售房屋取得对价，买方是支付房款取得房屋所有权，双方在合同中约定先支付首付款，以贷款支付余款的方式。在贷款未按时批准的情况下，买家可以通过现金支付方式履行合同义务，买家未在约定期限内办理贷款批准手续，并不能对卖家的权利产生实质性影响，即使在双方约定期限内办理了贷款手续，也不意味着卖家立即能够取得该笔所贷款项，中间还有时间差，在贷款未及时获得批准的情况下，卖家迫不及待于第二天就到产权登记部门声明解除合同，终止合同关系，是恶意违约。
“房主为了谋取更多的利益，利用买家履行合同瑕疵，恶意违约，特提出反诉。”张女士在反诉中提出，解除双方房屋买卖合同；判令卖家退还已收取的购房款55000元，赔偿张女士交纳的中介费7000元，评估费2900元，个人所得税6150元，并赔偿房屋差价损失10万元。
王先生同意解除商品房买卖合同。但他表示，2万元定金不能退还，仅能退3.5万元购房款并要求张女士承担5万元违约金。张女士交给资金监管账户18.5万元还在账户内。至于张女士向中介交纳的中介费、评估费以及个人所得税，理所当然应当由张女士个人承担。王先生说，他们有证据证明是由于张女士的个人原因，才没按照约定进行办理批准手续。王先生提供了他与负责办理银行贷款手续的银行工作人员的视频，证明并非像张女士反诉时称由于贷款房贷额度增加及房价上涨的原因造成。而第二段是录音资料，是中介公司经理和他的电话录音，证明张女士没有按照合同约定日期履行，更没有用现金交付购房款的行为。而张女士之所以没有按照规定时间办理好贷款手续，原因是张女士本人因评估费交纳的时间太晚造成的。
张女士表示，双方并未在合同中约定贷款的支付日期。而王先生与银行员工交谈视频中，银行方面表示，最近几个月银行就没有放款，证明了银行放贷条件的变化。经法院调解，买卖双方达成调解协议。6月20日，法院组织双方进行调解，最终王先生和张女士自愿达成调解协议：解除双方于2017年11月20日签订的《存量房买卖协议》及于2017年11月26日签订的《存量房买卖合同》。卖家给付买方定金及购房款计55000元。
通讯员 郭九昌 卜凡胜
