“小区公共绿地上的栅栏和地桩已被全部拆除，被毁坏的绿地也已全部恢复。对开发商的这一违规销售商品房的行为，我们提醒买房人一定要认真阅读购房条款；对已造成损失的买房人，建议利用法律武器维权。”本月中旬，建邺区双闸街道负责人在回应招商雍和府小区众多12345投诉时说。
开发商售房有“套路”，声称一楼住户享有住宅外绿地使用权
招商雍和府小区属双闸街道辖区，开发商是南京奥建置业有限公司。
今年四五月份，该小区众多业主投诉小区内12户一楼业主侵占公共绿地。“这是一个爆发式舆情，我们先后共收到120多个投诉。”市12345热线有关人士透露。
这一突发舆情引起了双闸街道高度重视。街道负责人立即指派城市管理与公共服务科牵头办理，物管办、便民服务中心做好配合协助工作。随后，城管科、物管办协同区城管局综合行政执法大队的工作人员前往现场核实情况。
该小区于去年年底建设完成，目前共交付6栋。据小区物业提供的“商品房预售合同补充协议”显示，当初开发商在销售房屋时，一楼业主均通过购买房屋取得了其所购房屋外绿地的“独占使用权”。部分业主遂在各自院界边上埋设地桩，打算搭建非法构建物，侵占使用了原本属于全体业主的共有绿地。
“小区每栋一楼有4户业主，共有24户。涉及侵占公共绿化问题的一楼业主有12户，每户所侵占的绿地面积大小不等。”双闸街道城管科科长林震介绍，这12户围合的绿地面积约960平米，涉及毁绿面积40平方米。多户业主一楼房屋外冬青树所围绿地被侵占使用。其中，5栋一户业主私自将绿地草坪铲除约10平方米，并计划铺设一条大理石道路，部分建材也已入场。
一位一楼业主告诉记者，当初他在购买房屋时，开发商曾经向他作出承诺，他可享有独占使用花园绿地的权利。
“当时我买房时，沙盘上明确标注了一楼住宅外有个院子，而且当时销售顾问也告诉我是有院子的。”这位业主说，按正常情况来讲，一楼住宅的价格是最低的，但就是因为有这个院子，他的房屋价格（不含绿地）比二楼的要贵，“我家比二楼的贵了将近40万元”。
公共绿地属于全体业主，街道依法拆除地桩和栅栏
“我们多次前往小区，耐心地向一楼业主宣讲法律，告知他们所谓‘独占使用权’是不合法的，公共绿地属于全体业主所有，在上面私搭乱建是违法行为。我们还约谈了小区物业负责人，要求物业公司立即采取措施，配合城管部门整改这一乱象。”林震说。
在整改工作中，针对一些业主提出的“开发商向购买底层住宅房屋的购房者，赠送其所购房屋围合花园的使用权”异议，街道城管部门协同建邺区城管综合执法大队进行了调查。
“我们首先向规划部门核实，调取了相关设计图，均没有发现一楼住宅外有附属院子的相关证据；其次，我们也调取了房屋买卖合同，合同上也没有明确标示一楼住户有外带一个院子的说法。”林震告诉记者。
5月底，街道执法人员对12户一楼业主私自搭建的地桩、栅栏予以拆除，并责令业主按有关规定，恢复被损毁的绿色植被。
买房前须详细了解相关法律法规，谨防“猫腻”
记者就此还采访了街道物管部门和相关律师。
“小区绿地在法律上属于全体业主共有。小区物业管理公司作为受全体业主（或业主委员会）委托管理小区的单位，当小区内的绿地被私自占用时，应当予以制止。对于违规占用绿地的业主，物业管理企业或者业主（委员会）有权要求整改并恢复原貌。”双闸街道物管办工作人员说。
他说，目前河西南部新建小区较多，有的开发商违规销售，导致一楼业主认为门前绿地是自己所购房屋组成部分的情况并不鲜见。他呼吁市民一定要多长个心眼，看清购房协议中的“猫腻”，以免上当受骗。
江苏薛济民律师事务所律师盛勇认为，赠送围合绿地，是开发商为促成底层住宅交易而惯用的套路，极有可能给购房人带来法律上的风险。
首先是围合绿地的权属问题。个别开发商在商品房销售合同及补充协议中会作出一些约定，如购房人享有使用权等，但仅凭这样的约定并不能确认购房人已合法取得围合绿地使用权。围合绿地属于不动产的范畴，按照《物权法》的规定，其权属需要进行登记确认。
其次，《物权法》规定，建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。这一规定实际上是提醒购房人，在开发商声称赠送底层围合绿地的情况下，购买人要核实清楚该绿地能否办理权证以及能否进行排他性使用。
第三，即使是购房人依法拥有了使用权，在改建之前也应向建设行政主管部门提出申请，只有在获批后方能进行建设，否则即属违法。
购房人如何维护自身权利？盛勇认为，如开发商拒绝以协商的方式解决争议，购房人只能起诉开发商以主张损害赔偿。
“但问题是，开发商很少会在商品房买卖合同及补充协议中约定一个具体的违约罚则，围合绿地的价款更不会反映在商品房价款组成当中，由此购房人很难提出明确的违约责任标准或赔偿标准。”盛勇说。
本报通讯员 陈益斌 曹阳 王昊
本报记者 许震宁
