南京市鼓楼区8月11日宣布高规格启动铁北改造，这意味着南京最大规模的老城更新全面启动。此前，南京玄武区和栖霞区已启动各自的铁北片区改造。除南京大铁北，包括苏州姑苏区、无锡梁溪区在内，省内多地成熟城区进入大规模老城更新改造。

　　人往哪去、钱从哪来，什么将被摒弃、什么又能被留下？对于这些热点问题，新一轮老城更新如何回答备受关注。摒弃房地产导向，坚持发展为人，重视产城融合，南京铁北更新点“铁”成“金”值得期待。

　　省城“塌陷地”将变身“黄金地”

　　在南京主城北部，从长江大桥南堡到沪宁铁路沿线以北，被南京人称为铁北地区，这片由幕府山、长江、沪宁城际铁路围合的区域，面积达40多平方公里，横跨鼓楼、玄武和栖霞三区，居住人口约40万，是南京主城唯一未完成城市现代化改造的大规模人口密集居住区。

　　这里工厂众多，曾集中50多家化工企业；城中村密布，有沈阳村、伍佰村等20多个大型城中村；违建普遍，三个区各有几十万甚至一两百万平方米的违章搭建。

　　家住迈皋桥的沈玉华，在城北工作生活30多年。她说，城北人打招呼，问“去哪”，答“进城”。她所在小区离南京主城的核心——新街口不到10公里。在南京人眼中，城北好比是塌陷的城市。

　　参与铁北改造规划编制的东南大学城市规划设计院赵薇认为，城北坐拥火车站、玄武湖、紫金山、幕府山和长江，山水城林风貌突出，是都市极为难得的稀缺资源。未来随着地铁6号线、9号线的进入，铁北交通可达性提高，更为关键的是，南京出台专门政策，允许铁北工业用地改变用地性质，铁北更新优势叠加，动力十足。

　　铁北的价值正在被市场认可。就在上个月，铁北燕子矶G29商办住混合用地经过377轮竞价，耗时3个多小时，最后以72亿元成交，高于起拍价25亿元。

　　南京市玄武区区委书记徐曙海认为，南京铁北寸土寸金，其价值远未得到体现，铁北改造的目标不能局限于跟上城市发展的步伐，而是要定位于打造特大城市产城融合的典范区，成为科技创新的领跑者。

　　城市升级紧扣人的宜居

　　在城市改造中，很多城市提档升级变靓了，但改造过的片区跟原先在这里居住的市民却没了关系，他们搬到远离城中心的安置片区。推倒重来、腾地换人，这样的做法加上城市改造后的房价跃升，往往导致改造过的城市“容”不下原住居民。

　　城市形象、政府财政、资本利益与原住居民利益，如何兼顾平衡，是老城改造必须直面的问题。在铁北，织补更新已取代拆迁成为改造的主流。

　　沈玉华形容自己所住的南塑新村曾像“贫民窟”——出门要在垃圾污水中找落脚地，一楼全是违建，有的一个院落租给好几个外来家庭。前年小区拆违出新后，变得干净整洁。“我现在就喜欢告诉别人‘家住迈皋桥’，很多人晓得城北变化大。”她说。

　　栖霞区区委书记邢正军介绍，这几年区里投入数十亿元，用于迈皋桥地区的功能修补和环境整理，迈皋桥老旧小区全部完成出新，乱、脏、挤的迈皋桥地区发生颠覆性变化。

　　从大规模拆迁到全面出新，政府不再光盘算着眼前的经济账。鼓楼区提出，鼓楼铁北片区的113个老旧小区都要出新改造，惠及居民6万户。而栖霞、玄武两区，同样将宜居摆在铁北更新的首要位置。宜居，不仅是为吸引高端人才，同样为服务现有居民。

　　以赵薇的职业判断和生活经验，她认为老城的吸引力很大程度源自其生活便利。对很多人来说，家门口包子店的意义远胜于周边的地标建筑。她介绍，铁北红山片区将延续并彰显原有的小街区密路网肌理，充分考虑街边商业店铺以及各个层级社区服务设施的配设。

　　城市生态和城市功能决定城市宜居度。省城镇化和城乡规划研究中心副主任陈小卉认为，以往老城改造更多着眼于土地再开发，此轮老城更新聚焦生态修复和功能完善，恰逢国家提出“双修”（生态修补和城市修复），南京铁北更新，若做得好，能成为“双修”典范。

　　培育高端产业不恋快钱

　　当前，城市发展遭遇土地瓶颈，开辟新的发展空间成为各地推进城市更新的一大动力。

　　根据玄武铁北片区更新规划，该片区拥有1340亩可供深度开发的土地储备，将建造210万平方米的商业综合体、140万平方米的高端住宅和60万平方米的科技研发载体。

　　鼓楼区总面积53平方公里，而铁北片区占地即达15平方公里，鼓楼有意在铁北挖掘千亩产业用地，建设200万平方米产业载体。鼓楼区区委书记张一新介绍，鼓楼计划用5年全面拉开铁北更新改造框架，总投入预计逾250亿元。

　　铁北更新不仅是提升城市形态，完善城市功能，更紧要的是培育高端产业。鼓楼铁北片区主要发展以幕府绿色小镇为龙头的互联网信息产业，以滨江、五塘、和燕路为引爆点的商务商贸业，以及长江大桥东片区的文旅产业。

　　培育产业，就要摒弃一锤子买卖的房地产导向思维。一味依赖地价或房租收益，忽视城市长远发展，再优质的空间也会滑向低端。根据规划，铁北三个片区的产业载体面积远超过房地产开发面积，铁北不能重蹈房地产开发损耗城市长远活力的覆辙。

　　玄武区副区长、铁北红山新城管委会主任李大海介绍，红山新城谈项目，聚焦点在能引进什么样的企业，能培育什么样的产业，每个项目有何核心竞争力，每一寸土地都要做精心思考。在红山南路，玄武拿出沿线300亩地发展科研，为城市未来蓄能。

　　值得关注的是，在铁北的土地利用规划中，功能混合用地成为主导。玄武区的混合用地达上千亩，在土地招拍挂阶段植入产业发展需求，要求拿地企业自持物业要占相当比例。今年2月，沈阳村地块出让地上面积2.3万平方米，拿地企业自持面积不低于1万平方米。城市改造一度被地产开发主导，开发商和投资客追求短期回本赚钱，分割销售普遍，为地方后续引进产业项目留下诸多障碍。

　　玄武区的红山地区，栖霞区的燕子矶地区，因为工业的撤出，留出成片的开发空间，而鼓楼区的铁北片区，建设密度高，地块规模小。张一新透露，鼓楼将为铁北更新成立项目公司，每个项目均建立数学模型分析，紧盯产业细化、精准招商，铁北改造总体上能实现资金平衡。

　　无论产业调整，还是功能完善，城市更新都将更加凸显城市特色风貌，更好地服务并满足不同群体的需求，让人成为城市升级的最大受益者。

　　本报记者 颜芳