只有地势好、能变现才可拿到贷款

　　新华调查

　　38岁的王旭峰是仪征市马集镇岔镇村农民，他家在镇村公路边有一处建筑面积220平方米的农村住宅，2002年建时造价为12万元。去年12月，他把房子抵押给仪征市农商行获得35万元贷款，贷款利息年化7%。

　　王旭峰常年在南京等地搞土建工程，买了几台挖掘机和推土机，有时几个工地一起开工，垫付的资金量较大，如果找人担保向银行贷款，年化利息要10%左右。得知农房也可以抵押贷款，他找到农商行，因这处房子紧邻高速公路出口、交通便利适宜开店，农商行给出的评估价为60万元。王旭峰将集体土地使用权和房产证抵押后，很快获得贷款。

　　在仪征市陈集镇开超市的周林，也以自家300平方米农房作抵押在农商行获得了贷款。这处房子位置更优越，就在镇区入口，人流量大，评估价高达100万元。周林获得贷款后开了第2家超市，夫妻俩年收入超过20万元。

　　“万一王旭峰和周林还不了贷款，银行如何处置这些农房？”记者问仪征农商行普惠金融部总经理汪怀军。

　　“那就走司法程序：将房子和宅基地交给农村产权交易中心，在这个平台上流转出售。”汪怀军说，不过目前政策规定，农村宅基地只能在本村集体成员之间流转，也就是说，房子只能卖给本村村民。

　　“能保证本村村民有人买这房子吗？现在的政策是农村宅基地一户一宅啊。”记者问。

　　“王旭峰和周林的农房位置比较好，估计会有人买。”汪怀军说，现在农村居民都是一户一宅，但不排除兄弟分家等原因产生新的宅基地需求。只要是本村人、只要还没有宅基地，就有资格买下被抵押农房。

　　“自然村落中没有交通优势的农房，银行也愿意提供抵押贷款吗？”记者进一步问道。

　　“一般不可能。”汪怀军坦陈，作为活化农民财产权的重要举措，仪征市和常州市武进区、泗洪县前年获全国人大常委会授权，成为农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押试点区。到目前为止，仪征农商行已为95户农民提供农房抵押贷款，但这些农房多数在农民集中居住区，分散在农村的农房仅3户办理了抵押贷款，而且位置都比较好、变现可能性较高。至于绝大部分分散在自然村的农房，则不大可能办理抵押，就怕万一出现风险很难变现。

　　汪怀军说，即使是位置比较好的农房，由于只能在本村集体经济成员之间流转，“接盘”的村民也会很少，流转处置时由于缺少竞争者，估计会出现“一口价”，不能体现农房的真正价值，这对农房原拥有人和银行来说都不利。也正因此，农房抵押开展困难、推进很慢。在他看来，农村住宅往往是农民最重要的财产，如果能从在本村流转拓展到可在本乡镇集体成员（不含城镇户籍居民）之间流转，流转成功的几率会高出很多，甚至一些位置并不很好的农房也能实现抵押，银行放贷的积极性也会提高很多。目前不少农民还面临贷款难、贷款贵问题，最主要原因就是缺少抵押物，而缺少资金常导致一些新型农业经营主体难以扩大生产规模、实现农业转型升级。

　　武进区同为开展农房抵押业务试点区，该区区委农工办主任夷建良告诉记者，到目前为止，全区达成20笔总共3791万元农房抵押，其中包括一些民营企业的厂房抵押。但由于武进是全国农村建设用地改革试点区之一，作为农村建设用地的宅基地抵押价格较高，这与另两个试点县（市）不具备可比性。

　　泗洪县是试点区中农房抵押推进最快、完成抵押量最大的，用来抵押的农房绝大多数也是靠近集镇或交通便利的农村小产权房，位置较偏僻的农房同样无法抵押。比如，该县城头乡水产养殖户和经纪人朱加柱在乡集市上有460平方米门面房，性质为小产权房，他用这些门面房作抵押获得贷款50万元；金锁镇农民张全全也是用镇上200平方米的小产权门面房抵押获得贷款。

　　值得注意的是，该县已经发生过农房抵押风险事例：太平镇粮食经纪人周某将集镇农贸市场237.3平方米、评估价值40.58万元的农房抵押获得20万元贷款，后来无力偿还，经多方协调，所抵押农房协议转让给王某，再由王某代偿贷款。但因王某不是同村人，双方未能办妥过户手续。农房流转范围的限制，的确影响到抵押业务的开展。

　　那么，农房的流转范围是否有可能扩大呢？不久前，国土资源部副部长赵龙表示，宅基地（含农房）下一步怎么在集体组织成员之间或者能不能在更大范围之间进行流转，部里正在研究，最后需要通过法律的形式确定下来。这一信息表明，农房抵押的流转范围瓶颈问题已引起有关部门关注。 本报记者 朱新法