不让老小区沦为城市遗忘的角落。近日，南京召开老旧小区整治动员大会，今年南京计划整治老旧小区240个，涉及房屋1900幢，惠及居民7.2万户。到2020年，南京要出新936个小区，涉及百万居民。出新“静悄悄”，居民感受却很深，他们说老房子出新后住得更舒心，也感觉更有面子。

　　政府送了10万元大红包

　　在繁华光鲜的高楼大厦后，在车水马龙的道路旁，在新建高档小区的不远处，城市散布着大量显得破败的老旧小区。2016年南京出台老小区整治五年行动计划，提出对936个未曾整治过的小区全部出新，惠及30多万户家庭的上百万居民。去年，南京整治老旧小区184个。

　　“小区搞好了，我心满意足，就想在这终老。”2月10日，家住南京市瑞金路50号小区9幢的谭平津告诉记者，小区建于上世纪70年代，当时是“豪宅”。40年过去，小区破旧不堪，绿化带丑得像“癞皮狗”，车乱路窄，时常堵得走不动。去年10月一出新，变化翻天覆地：道路洁净，绿化整齐，车辆摆放有序，一楼家家小院有门廊墙帽，有飞檐翘角，十足的江南庭院。

　　在栖霞区的化工新村，居民傅金城爱在花园散步，他说小区出新后赏心悦目，房子老归老，宜居就好。

　　紧临中央路，离玄武湖咫尺之遥的建设新村小区，虽没有新小区的锃亮但处处清爽，楼前楼后有绿植摇曳生姿。11日，家住12幢的陈定心和老友在小区门口拉家常，见到记者很兴奋。“小区是80年代建的，先前没人管，设施破旧，脏乱吵，不留神就踩在狗屎上，来个客人都难为情，住在这样的地方很没面子。”陈定心说，今年过年，无锡的兄弟姐妹举家浩浩荡荡来拜年，见门第一句话就是“恭喜恭喜，小区变得这么漂亮”。弟弟说：“姐姐您哪都不要去了，住在这多好啊。”句句说到陈定心心坎上。7幢的何达尧认真比较过，小区出新后，房价至少涨了两千元，他说这好比一夜间，政府送了10万元大礼。

　　在中山东路和龙蟠路交叉处，在沿街的门面房后的西华东村小区，有住户800多家。13幢的张晓贤坐在小花园的椅子上给孙女讲故事，她领着记者四处看，说这次出新大家满意，外立面、绿化、楼道、车位、广场……全搞了一遍，不像以前局部出新，就把临街的几幢房子刷刷漆加个顶。

　　据南京市房产局物业处介绍，老小区出新，南京始于2006年，到2015年共整治小区577个，与10年前相比，这次出新投入增加、标准提高，共提出拆违建、配门房、优绿化、疏管网、增安防、配设施等16项整治内容。

　　智能门闸、智能快递柜、智能充电车棚，几乎成了出新小区标配。借着出新，老小区不仅旧貌换新颜，里子大更新，还抢在其他小区前面，用上智能便民设施。

　　做民心工程就得上心

　　出新900多个老小区，南京拟投入40多亿元，全部由市区财政承担。但最大的难题不是钱，是居民利益的协调，突出的矛盾就是拆违建和划车位。

　　居民投票，愿意出新的居民超过85%，反对者多是一楼住户。在栖霞区省电建宿舍小区，社工提到最初一楼住户不愿拆违和施工队对峙。住在16幢一楼的沈英低头笑着说：“当时谁知道能搞这么好呢。”她说小区搞好了，房子升值，住得舒服，拆了披棚不后悔。

　　老小区，空间摆布最纠结，老人要绿化，年轻人要车位。“开居民议事会，民主决定。”鼓楼区出新办主任杨海龙介绍，从立项到设计到施工，小区要召开多次议事会，多方平衡，慢慢找到大家都接受的方案。张王庙68号小区，绿化派和停车场派争了两个月。“这不是一般的工程，出新做的是民心工程，急不得。”栖霞区出新办李岳东说，前期工作要舍得花精力，不留后患，工期一个月，协调商议至少要两个月。

　　瑞金路50号的雨棚用的是阳光板，为的是减轻雨滴的声音；一楼有的人家砌了斜坡，方便轮椅进去；花坛换上弧度边角，以免孩子磕伤……秦淮区出新办程建中是瑞金路50号的现场协调人，两个月工期里处理的建议、矛盾多达三四百个。每个出新小区都派有政府代表，多听听居民声音，多花心思，因为解决的都是老百姓生活的大问题。

　　离中山码头300米远的张家圩小区紧临世贸外滩新城，2幢的李文林说，20多年住下来，小区脏乱差，成了滨江商务区中的“贫民窟”，出新让居民抱团献计出力，近百条建议都得到采纳，小区里外翻新。有老住户为改善居住条件卖了房，回来见了一万个后悔。

　　小区出新，物业不拖后腿

　　“问多少人同意出新，几乎都举手；再说出新之后要引进物业，话没完，手就放下一大片。”西华东村社区主任刘丹认为，物业不到位，出新小区两年就会打回原样。老小区多是房改房，有的由单位自管，有的居民自治，没人管的由街道兜底，这几类管理收费极低，甚至不收费，而老小区以老人居多，要按市场化收费，绝大多数不接受。

　　以西华东村为例，小区是金城集团宿舍，一直由集团负责管理，每平方米每月的管理费仅为1毛钱，由单位从工资上直接扣，职工卖了房，新住户不交钱也没办法。去年底，小区出新后，引进白下物业，两年过渡期的费用由金城集团兜底，之后根据市场定价缴费。两年后，物业缴费率达到多少，刘丹表示很担心。

　　出新后的电建宿舍小区，物业费每平方米0.4元，670家住户的缴费率达到90%以上。居民愿掏钱，除了物业服务好，关键还是收费低。承担该小区物业的迈皋桥物业管理公司总经理文全圣介绍，要降物业费，就要达到一定服务规模，公司承担了90多个小区的管理，都是市场上的物业公司不愿接手的小区，服务面积达380万平方米。所有小区物业，物资统一采购，设施统筹使用，除了保安、保洁、绿化、客服和小区经理这些人员固定在各小区外，管道疏通、清运、维修等服务，由6支专业化队伍实施。光这些还不够，专业设施由政府采购提供，同时用以市政管养，38万元的吸粪车，数万元的洒水清扫车，经常开进小区服务。算下来，低廉的物业收费和人员薪酬基本平衡。如今，迈皋桥的这种老旧小区长效管理模式，在栖霞区得到全面推广。

　　主城区的老小区，能划出的车位少，费用平衡难，物管难题更突出。城市更新离不开老旧小区出新，而建筑的更新和功能的提升只是开了个头，管理和观念的更新之路还很长。

　　本报记者 颜芳