2021年11月4日，南京入选住建部发布的全国首批城市更新试点名单，探索城市更新可持续模式及建立城市更新配套制度政策。转眼一年过去，南京城市更新试点推进情况如何？

在10月26日—27日召开的市十六届人大常委会第四十一次会议上，受市政府委托，市建委汇报了关于城市更新推进情况的报告。同时，市人大常委会环境资源城乡建设委员会作了《关于我市城市更新推进情况的调研报告》。成绩单显示，一年来，南京持续开展有温度的城市更新，取得了一定的成效，也积累了宝贵的更新经验。

抓好25个国家、省、市试点项目，有温度的城市更新初见成效

今年上半年，《南京市城市更新试点实施方案》正式印发，作为南京市首部指导城市更新的实施方案，提出在“十四五”期间对居住类地段、生产类建筑、公共类空间、综合类片区4类10个方面进行全要素、全方位更新。

城市更新需要示范带动，方案提出到2023年10月底前实施一批具有示范效应的更新项目。记者从市建委了解到，南京市已连续公布两批共计25个试点更新项目，其中13个为国家试点项目，总投资231.56亿元。目前，浦口火车站、南京卷烟厂（D9街区）等15个项目已取得阶段性成效，新街口艺术大楼、乐业村、联合村等10个项目正抓紧推进前期工作。

9月份公布的江苏省首批城市更新试点项目中，南京有12个项目入选，数量居全省首位。

南京城市更新起步较早，尤其是党的十八大以来，南京市深入贯彻习近平总书记关于城市工作的重要讲话指示精神，探索尊重历史、以人为本、注重内涵、精致精细、更可持续的城市更新模式，推动有温度的城市更新，持续重塑城市空间、激发城市生机活力，取得了阶段性成效。

通过“保障性更新”，人居环境品质得到改善。住有所居、住有宜居，是衡量幸福生活的重要指标，因此，在南京市的城市更新方案中，居住类地段更新被排在第一位，项目数量也是最多的。

始于2015年的小西湖历史风貌区改造，揭开了南京小尺度、渐进式、微更新的序幕，通过“一院一策”的研究和共生院、共享院、平移安置房的设计，昔日棚户区变身为居民的幸福生活新场景。

统计显示，南京已累计完成棚户区改造项目779个，19万户群众直接受益。同时，南京市多年来持续推进老旧小区更新整治，至今已完成2660个小区更新整治，涉及房屋2.13万幢、居民81.4万户，并完成全市406幢在册危房的治理。

通过“功能性更新”，产业转型升级得到助力。对低效用地、老旧厂房、楼宇等生产类城市更新项目，南京市鼓励各类主体立足实体经济，通过产业转型、增容技改、综合整治等多种模式盘活存量低效用地或整合相邻地块集中连片开发。

近年来，一些老厂房、老工业带通过不同的商业形态和多元创意，开启全面的焕新之旅。碑亭巷内的D9街区是昔日老烟厂地块，既可以看到一些彰显工业文化的历史印记，也有着现代艺术感的新装置，各具潮流的品牌吸引着年轻人来打卡，成为老城内的新兴时尚地标。去年开街以来，街区先后举办了文化周、音乐周、华服节、首届南京潮流艺术节等活动。“老厂房有了新活力，住在这一带的居民们，每天也有了休闲消费的新场所。”住在碑亭巷的居民刘先生忍不住点赞。

除了D9街区，国创园、1865创意产业园、悦动门西等，也都成为老旧厂房和低效用地产业升级转型的成功案例。

通过“保护性更新”，历史文化得到保护传承。按照“规划引领、全面保护、整体保护”的工作原则，编制各类保护规划和保护图则，南京市在城市更新中对历史文化遗产做到“应保尽保”。

去年底，经过3年多修缮打造的颐和路第11片区正式开街，文化、艺术、时尚等元素赋予一幢幢历史建筑新的活力和功能。

颐和路历史文化街区被誉为“近现代建筑博物馆”，实施单位采取“保护”和“织补”结合的更为精细化的城市更新模式，对文物建筑“修旧如故”。走出“深闺”的历史建筑，引入首店品牌，增加艺术展览，让人们感受到城市历史文化的浓浓魅力。

百子亭、浦口老火车站历史风貌区，也在历史保护中实现活化利用。徐悲鸿旧居引入“梧桐语”小客厅，浦口老站片区内大马路文化艺术街区计划年内开街。

通过“社会性更新”，社会公众参与得到推动。按照“政府引导、市场运作、民生优先、共建共享”的原则，南京市的城市更新正推动政府主导向政府引导转变，通过实施主体与居民签订更新协议，设立征询相关权利人意见环节，充分调动居民参与的积极性，实现“要我更新”到“我要更新”再到“我要如何更新”的转变。

在小西湖的微更新项目中，搬迁与否，让居民自己做主，改变了传统征收拆迁、重新建设的老路，尊重居民“迁”与“留”的自主选择；在小松涛巷的更新中，专业团队结合居民需求，精心设计量身定制的户型方案，如何改造，居民自己选。

“工具箱”不断扩充，居住等更新政策获全国推广

城市更新的成效，离不开制度的完善与路径的创新。作为国家首批城市更新试点城市，近年来，南京已发布与城市更新相关的方案、导则等政策性文件数十个，不断扩充城市更新的政策“工具箱”。

南京市人大常委会环境资源城乡建设委员会在《关于我市城市更新推进情况的调研报告》中表示，南京市的城市更新支持政策逐步完善，形成了一套有针对性的制度体系。

南京市出台的《开展居住类地段城市更新的指导意见》，打通了原权利人自主参与、自下而上有机更新的实施路径，获得全国推广。

去年，南京市入选全国首批一刻钟便民生活圈试点城市，先后出台《一刻钟便民生活圈建设实施意见》以及规划导则、发展规划、考核标准，推动社区综合微更新，至今已完成16个便民生活示范圈建设。

更新路上还有不少“硬骨头”

城市更新覆盖面广、政策性强、落地要求高，在城市转型发展过程中面临着众多难点问题，需要啃的“硬骨头”还有不少。

城市更新需要解决钱从哪里来的问题。征收成本和难度越来越大，资金平衡越来越难，政府、市场、居民多方参与机制还未有效形成，社会资本参与的积极性不足。

城市更新是基于存量空间的规划建设管理，现行的法律法规、技术规范难以适用，政策支撑较为欠缺，尤其土地、规划、腾迁等方面有待研究突破。

绘好“路线图”算好“综合账”，进一步完善政策体系加大支持力度

针对存在的困难和问题，市人大常委会在调研报告中提出了多项建议。如进一步优化城市更新项目用地政策，探索土地出让新模式，鼓励企业主动实施自我更新。在政策支持力度上，建议提供更多城市更新税费减免政策支持。强化资金保障，吸引社会投资人、国有企业、专业经营单位出资参与城市更新改造，并不断完善城市更新工作顶层设计。

记者获悉，南京市将在接下来的更新中，提出相应的解决策略。

绘好“路线图”。今年9月公开征询意见的《南京市城市更新办法（试行）》，对城市更新过程中出现的新情况、新问题进行了针对性的设计。资金政策方面，城市更新实行“按区平衡”。鼓励采取股权融资、社会与政府资本合作（PPP）、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等多种方式，吸引金融机构资金、市场主体投资。作为一部指导性文件，南京市将加快该办法的出台，为逐步构建完善“1+N”的城市更新政策体系奠定基础。

完善顶层设计，还要加快编制更新专项规划，制定更新建设计划，建立更新任务清单，遴选生成更新项目库。南京市将组建城市更新中心，全力推进市级城市更新工作专班实体化运作，科学、系统地推进城市更新工作。

算好“综合账”。做好城市更新工作需要完整、准确、全面贯彻新发展理念，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，慎重决策，严防大拆大建，算好“政治大局账”。

城市更新还要算好“民生福祉账”，把人民群众反映强烈的问题和城市更新体检评估发现的短板问题优先纳入更新范围，真正实现共建共治共享，让城市更有温度。

聚焦城市更新“由谁做”“钱谁出”等问题，打通社会资本参与城市更新的难点堵点，发行专项债券，算好“经济平衡账”。

打好“创新牌”。下一步，南京市将进一步明确城市更新项目中公房、私房、非住宅等不同类型的补偿标准，制定跨区域安置和产权调换相关政策，研究基于公平、高效的定点征收政策路径，保障广大人民群众合法权益。

城市更新在去年的市两会上，首次被写入政府工作报告。在推进全国试点的探索中，南京正逐步建立城市更新政策体系，形成适合城市发展的更新模式，从而在建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文的城市中，不断满足人民群众对美好生活的向往。南京日报/紫金山新闻记者 何钢 马金