刚刚闭幕的中国共产党南京市第十五次代表大会上，南京提出“全面建设人民满意的社会主义现代化典范城市”的目标。南京立志在未来5年，下足“绣花功夫”推进城市更新，统筹老旧小区“留改拆”有机改造、公共空间环境综合整治，让城市拥有可聆听的故事、可感知的温度、可安放的生活。

这一底气在于，“十三五”期间，南京累计整治老旧小区1282个，建筑面积3425万平方米，新增停车位近2万个，新增绿化面积65万平方米，受益居民39万户。“十三五”期间，南京下大力气改善人民群众生活条件，一个个“安居”“优居”梦得到实现。

党代会报告中写道，未来的南京，将是一座居者安、近者悦、远者来的典范之城。

有机更新，留住城市记忆

家住秦淮区小西湖堆草巷33号的71岁居民刘光纪和他家院子一起“火”了。国庆期间，如织的游客涌入小西湖片区，不时有人在花草盎然的后院门口驻足留影。但就在两年前，这处修造于1935年的院落连同周边建筑还是一片棚户区。伴随着小西湖片区改造项目启动，这一占地不到5万平方米的地块迎来“变形记”。去年，中宣部“走向我们的小康生活”主题采访报道活动专门聚焦这里，老城保护更新的“南京经验”被更多人熟知。

2016年，南京市出台《南京市棚户区改造和老旧小区整治行动计划》，随后就是连续6年将老旧小区改造列入民生实事。贯穿这一轮规模化老旧小区整治工作的一个主基调就是，深入探索尊重历史、以人为本、注重内涵、精致精细、更可持续的城市改造模式。

与一街之隔的门东街区“自上而下”的改造思路不同，小西湖片区选择了由政府与高校设计专家、志愿者团队合作，走进百姓家门一起商量，并最终确定了“自我更新、有机更新、持续更新”的保护路径，居民去留自愿，协商解决。

2018年，南京历史城区保护建设集团的工作人员带着图纸，上门与刘光纪商量，把院墙改成镂空。“可以！这个院子开个后门，平时我就敞开着，咱家这个后院可以和游客共享。”刘光纪说，过去一二十年里无数次传闻拆迁改造，都让他以为房子保不住了，但有机更新的方案一敲定，他立刻踏实，建设方尊重民意的真诚更是打动了他，这才大方让出自家院落。如今，他在院子里种上50多种花草，上百岁的石榴树一到秋天硕果累累。

今年全国“两会”期间，“城市更新”首次写入政府工作报告。南京较早围绕城市更新先行先试，出台相关政策40余项，从“拆改留”逐步转向“留改拆”。今年6月召开的全省城镇老旧小区改造现场推进会上，南京老旧小区改造工作得到省政府充分肯定，并要求在全省推广。南京经验做法两次获列住建部全国城镇老旧小区改造可复制政策机制清单。

一幢一策，贴合居民需求

在秦淮区八宝前街72号，一幢建于1954年的砖木结构老楼经翻建后，变成一幢红褐淡黄相间的现代小楼。原先，这里住了44户居民，最小的房屋面积只有16平方米，最大的不过50平方米。启动翻建改造时，居民希望有独厨独卫的愿望强烈。但要增加房屋内部功能分区，就必须增加房屋面积。经过社区、街道反复做工作，三层小楼每层各迁出一户，平均下来，留下的每家房屋都增加了2-3平方米，原来的筒子楼优化成套房，厕所、厨房一应俱全，设施共用成为历史。

去年，南京完成全市406幢在册危房治理。每一处危房背后，历史遗留问题各异，居民需求期盼不同，南京在事先全面摸底调查的基础上，采取“一幢一策”治理思路，相继探索出抽户改造、增设厨卫、原址回迁等多种改造模式。

白墙灰瓦的民国石库门式建筑群树德坊，过去曾是民国将领陈调元的旧居，是在册文保建筑，4幢二层小楼和少数老旧平房里，住着160多位居民。2019年，这里被鉴定为C级危房。在居民李愉生的手机照片里，旧房子里楼梯破败、厨房狭小，早已不宜居住。但现实的另一面是，它们都是不可移动文物。

项目建设方给出方案：以原材料、原工艺、原结构和原样式为原则，实行消险、加固和修缮并举，尽量恢复“石库门”风格。去年8月项目完工时，李愉生特地用卷尺量了房间两侧宽度，“误差就2厘米，过去还有一面墙歪了5厘米呢。”更让他兴奋的是，自己和老伴终于有了独厨独卫。

“问需于民，公开透明。”南京市住房保障和房产局负责人回顾过去5年老旧小区改造工作时表示，全市所有改造项目都面向群众征集意见建议，并邀请居民作为监督员，全程参与改造工作，根据其评价进一步整改完善，让老旧小区真正“改”到居民心坎上。今年，南京市计划改造老旧小区108个，建筑面积356万平方米。

试点先行，探索市场化之路

“墙上的水泥不停掉，房顶还漏雨。有的地方房梁和墙体都错开了，一碰上刮大风，我们不敢在屋里睡。”家住鼓楼区新河二村165号楼的郭志成，对过去的生活记忆犹新。今年，他搬进新家的梦想即将实现。该小区的3幢C级危房，迎来了重建。

征求居民意见历时4个多月。听说要出钱，许多住户不干了。这是单位“房改房”，当初买下时才几万块钱，现在翻建却要掏好几万，居民无法接受。为此，社区和街道前后召集二三十次居民议事会，有的人每天下班很晚才回家，社工一连5个晚上等着他们，一次次耐心解释说明。最后居民们说，“没想到你们这么有耐心，再让你们跑，我们都不好意思了。”

南京在老旧小区改造过程中注重模式创新，推进试点先行，鼓励企业、居民参与改造出资，C级危房翻建集资，市、区、产权人按2：2：6的出资比例分担，D级危房则是3：3：4。南京要求各区对真正困难的群体提供救助，政府鼓励银行加入，为居民提供危改贷等金融服务，缓解居民资金压力。南京市首个由产权人自筹部分资金、自主翻建的危房改造项目虎踞北路4号05幢，将于今年底竣工验收。“历时7年长跑，过去以为不可能的事，现在变成现实，今年过年，我要在新家过了！”居民代表张玉延难掩兴奋。

探索市场化改造路径，南京在全市12区共开展17个项目市场化试点，通过公有产权房屋加盖产生固定资产、公共空间新建停车位产生现金流、项目捆绑统筹资金等方式，平衡改造资金。

目前，南京已创建省级宜居住区66个，示范街区3个。“经历过疫情考验后，要重新思考改造工程的基础性作用，在老旧小区改造中实现管理全覆盖。”南京市住房保障和房产局负责人表示，将成立由省规划设计院、安居集团、建设银行、南京大学等共同参与的规划团队，并征集社区规划师、工程师，多方参与老旧小区改造。同时围绕“15分钟生活服务圈”建设，拓展养老、托幼、家政等社区服务，建设具备复合服务功能的睦邻里站点，把市民生活需要解决在小区里。（本报记者 董 翔）