中国江苏网7月26日讯（记者米格）在网络上，凡是涉及小区物业服务不到位的搜索，就会跳出一个关键词——“物业之殇”。物业公司为小区业主解决各种问题，为何总是难以让业主满意，为何总有问题物业解决不了或不解决。业主在四处维权的同时，是否会去想，很多问题的根源是埋在了当年的建设中。

　　在小区交付之时，物业没有去查验这些问题，或者假装查验装作不知道，房子不是他建的，开发商已交付，业主权益受侵与他何干!

　　而在南京市浦口区，物业服务中的这些“罪恶”根源将不复存在了。浦口区房产局通过两年仔细调研，推出了物业承接查验评估机制，且应用成功，以第三方权威评估的方式，倒逼建设方规范施工，承接物业规范接收，明确责任主体，业主权益在遭受侵害时，能有买单的人。这一机制，在江苏省属首例。

　　表象上，居民和物业之间最大的矛盾，就是收缴物业费。在业主眼里，交物业费，就是购买物业公司的服务。而服务不到位，就是短斤少两。单元门没有一个是好的，监控是虚设，院墙倾斜不管，地下室遇大雨就淹，路灯不亮发现不了等等，业主不愿再缴纳物业费，或者不愿意缴纳那么多的物业费。契约矛盾就此点燃。但是有多少业主会去深挖服务不到位的根源。

　　收不上物业费，服务继续滑坡，也更难再收到钱。这种恶性循环，被业主称为“物业之觞”。浦口江岸水城小区就是如此，陷入了恶性循环。物业公司“被逼”无奈，在小区里拉上横幅普法，说根据江苏省物业管理条例，缴纳物业费是业主的义务。这一下点爆了业主心火——权利和义务是对等的，你物业为什么不说说自己做了些什么？业主对物业“哀莫大于心死”，没有去搭理物业的普法。

　　此招无效，于是，物业带着红色喷漆深入各楼道，在欠缴物业费的住户门边喷上两行大字，催缴物业费。曝光他人隐私，破坏楼道环境，矛盾进一步升级。

　　这家小区的矛盾，只是众多小区中矛盾的缩影。

　　2010年10月，国家住房和城乡建设部制定并印发了《物业承接查验办法》（以下简称《办法》），小区交付给物业时，建设方和物业企业必须按照此办法规范查验问题隐患，小区公共部位的各项设备和资料要交接彻底。明言这是规范物业承接查验行为，维护业主的合法权利。

　　而这一办法的落实情况又是如何呢？业主和物业的矛盾并没有因《办法》的颁布而减少。

　　浦口区江畔明珠小区，2006年3月交付。在2016年的夏天，20栋业主投诉，说地下车库的消防设备不能用。物业的答复是，开发商当初没有把该地库移交给物业，所以物业不对此设备进行维护，当然不承担责任。而开发商说，当时要移交地库给物业公司，但是物业公司没有要求移交，而且楼盘验收时消防是合格的。两家扯皮，业主受伤。

　　浦口区的熙龙山院，在2014年7月交付时，物业公司为了配合交付，没有进行承接查验。业主进行装修时，发现网管堵塞，导致室内淹水。经检查，网管里有建筑垃圾。

　　该小区交付几年后，地面沉降造成小区排水不畅，维修时没有图纸，找不到管道精准位置，只能大面积开挖。路面、绿化都受到重创，环境受损，交通不畅。因维修成本巨大，业委会不同意使用维修基金。

　　这两起案例，也是承接查验工作没有做导致的，本该发现的堵塞没有发现，本该有的图纸却找不到，问题的责任究竟是谁的？物业、业主、开发商三方扯皮。如果规范细致地进行了承接查验，该是谁的责任，一目了然，小本本记载得一清二楚。

　　还是熙龙山院，这事好像更严重些。小区选聘的第二家物业进驻后对小区进行了承接查验，发现消防设施全部瘫痪。消防部门检查后认为问题严重，恢复功能需耗资50万，并要处罚现任物业。现任物业要求前任物业公司承担维修责任，前任不干，说当年交付时，消防设施就有故障，是建设方一直没有整改。联系上建设方后，建设方说消防是通过了验收才交付的，做好日常维护是你物业的义务。由于没有承接查验记录，前任物业面临被诉诸法律。

　　殊不知，基层一座座小区的和谐稳定，就是最大的和谐稳定。这几个案例具备共性，在多个小区都有发生，都是承接查验不规范埋下的恶果。国家虽有《办法》出台，但建设方和物业公司没有责任心，没有服务的意识，没有维护和谐的意识，其根源就在于不讲责任，制度上缺乏约束。若追责，维权难度和成本太大，受伤的还是业主。

　　记者了解到，《办法》颁布后，南京的推进力量不足，因为建设方和物业企业不会做，不懂怎么做，主要是全国上下没有一个标准来参照。

　　有《办法》，无“标准”，加之建设方可以指定物业企业进驻，由于市场环境和“利”的关系，物业公司想拿这块蛋糕就得“点头哈腰”，“交什么你就收什么”，查验流于形式，查验走过场，备案走过场，埋下了多少业主和物业之间的矛盾，甚至后期问题井喷。

　　记者看到一组数据，在2016年上半年，浦口区房产局接到的物业投诉中，因为建设方遗留问题导致的投诉有107件。

　　而2015年之前，浦口区房产局的房产和物业两个部门，几乎每天都是在左右扑火中度过的，工作精力一直是扑在矛盾的调处上，业主投诉的问题太多，很多投诉的问题根本没法解决，而且这些棘手问题还在逐渐增加。

　　当难以解决的问题越来越多时，浦口区房产局转换了一个角度来审视这些问题的根源，在做了大量的矛盾分析后，将矛盾分型归类，发现建设方交付的产品不合格是引发后期管理矛盾的主要原因。

　　浦口区房产局副局长徐春明介绍说，在接触到的矛盾中，有60%是物业做不到位的矛盾，这个由社区监督解决；有30%的矛盾是建设方的配套不到位导致的，这种问题只能从承接查验的规范化上面来解决。

　　由于承接查验工作不规范，暴露出的问题归建设方还是归物业方难以明确，追责已无可能。要转变这一乱象，追责机制亟待建立，以明确问题的责任主体。浦口房产局针对物业承接查验的评估机制应运而生。

　　主观能动加上先行者的姿态，使浦口区房产局在这件大事的运筹上很快就有了极其清晰的轮廓。承接查验的目的是为了有效服务于业主，而评估则是以标准动作来对承接查验走过场进行纠正和约束。这就需要有一套标准来参照执行。

　　按照初步的设想，这套标准的功能，是评估新交付小区的物业承接查验工作是否符合《办法》的规定，以及相关法律、法规和技术标准的规定。以第三方专家评估的方式，来明确小区现状质量和存在的问题。今后要是发生业主的相关投诉，建设方或物业方连推卸责任的想法都不会有。

　　而那个时候，根本没有标准可寻。经过一年的紧张工作，2016年7月，浦口区房产局将收集到各种建设标准加以论证和优化，出台了一本《浦口区物业承接查验第三方评估技术标准手册》。

　　2017年5月，又将“手册”再次优化为《浦口区物业承接查验评估技术标准》。该标准内容涵盖了单体建筑、电梯、消防、火灾报警、室外排水、弱电、园林绿化、车库、变配电、道闸等查验项。每一项又细化到采购、施工合同、保修承诺书、设计资料、安装调试报告、设备清单、巡更棒……内容制作得极细。

　　有了一套科学的标准，更需要有权威的团队来执行。

　　如果是建设方出钱找“第三方”来评估的话，哪怕是按照标准执行，也会牵扯到利的关系，评估结果难以公正。而真正的第三方，应该和建设方以及物业公司都没有契约关系。这一点，浦口区房产局又做到了一项创新——成立专家库。

　　浦口区房产局在区物业管理协会110多个会员单位中挑选了一批品牌企业，再从中征集了30名专家。

　　记者了解到，要成为专家库的成员是有门槛的，必须要从事物业管理行业10年以上，并且是在诸如消防、电气、土建等专业领域中有工作经验的人员。

　　专家库的成立，解决了评估工作的技术性问题。评估工作由政府出资，使专家库的评估具备权威性，且评估结论具备公信力。

　　据悉，下一步，浦口区房产局还将为专家库引进消防专业人士，和相关的质量技术监督专家。

　　南京弘阳地产副总成健就评估这一环节感言，“浦口区房产局的这一举措，是带着业主的视角，把小区的问题给揪出来”。

　　今年5月和6月，弘阳地产刚交付了两个小区，建筑面积30万方。这两个小区不日就要走承接查验的评估程序。

　　成健说，这是政府在帮助地产商，是一拍即合的好事，我们希望开发公司的产品能符合市场需求，产品要经得住市场的检验，我们非常欢迎这种模式，这也是帮建设方发现问题，以客户满意作为导向，倒逼建设方完善不足之处，在规范性上能走得更远。

　　南京市物业协会秘书长倪培玲非常支持浦口房产局的这项工作，她告诉记者，浦口区房产局在体现出了“前瞻，深入，投入”的特点。创新符合前瞻大趋势，对承接查验进行评估是基础性的工作，将法律法规落实，使物业日常工作有序进行。“打好基础，厘清责任，避免社会认知混淆”，这三点是“评估”工作的价值所在。

　　昨日，南京市房产局物业管理处浦晓天处长对评估这一举措盛赞。他说，浦口区房产局在实践中推出专家评估机制，在物业行业内非常重要，在形式、内容、功能上都是创新，效率高，专业度高，针对性强，是能够应对矛盾的有效举措，是以对百姓负责的态度，响应以人民为中心来做事的理念。

　　浦处长坦言，在2016年底，市局从各种投诉中发现了问题所在——建设方和物业企业不重视《办法》，而那时浦口区专门针对“不重视”的“评估标准”已经出台了。这一“标准”有意在全市推广。