《民法典》第七百三十四条第二款规定：房屋租赁期间届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。该条规定新增了承租人的优先承租权，是对承租人权益的保护。但是，《民法典》实施之前已经履行完毕的租赁合同，承租人是否有权行使优先承租权呢？一审法院以《民法典》实施前租赁期限已经届满，判决承租人崔某交还房屋并支付占有使用费。近日，连云港市中级人民法院二审审结这起房屋租赁案件，依法维持了一审法院的判决。

基本案情

2015年10月22日，何某将自购房屋出租给崔某经营饭店，约定租期为五年，至2020年10月21日结束，双方约定了租金等其他事项，但未对崔某享有优先承租权进行约定。因崔某承租期间，其经营的饭店生意火爆，至租期届满之前，崔某向何某提出要求续租，但何某不同意继续续租给崔某，遂与案外人商谈重新出租一事。崔某遂继续占用涉案房屋，何某与崔某协商未果，起诉至法院。

法院判决

一审法院认为何某与崔某签订的租赁合同中未约定崔某有优先承租权，何某在合同到期后将房屋另行出租给案外人并不违反合同约定，遂对崔某提出的其享有优先承租权的抗辩不予支持，判决崔某交还房屋并支付占有使用费。崔某不服，提起上诉。二审法院依法维持了该判决。

法官说法

优先承租权的设立，系《民法典》的一大亮点，但租赁期限在《民法典》实施前、后到期，将直接影响承租人能否行使优先承租权。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十一条即对该情况进行了规定：当租赁期限在《民法典》实施（即2021年1月1日）之前届满的，承租人在没有特殊约定的情况下，不享有优先承租权。当租赁期限在《民法典》实施（即2021年1月1日）之后届满的，承租人即使没有特殊约定，也可以依法在同等条件下优先承租租赁房屋。

法官提醒，当承租人享有优先承租权的情况下，其也应采取合理的方式通知出租人。如果出租人未以合理方式通知承租人，或者未给予承租人合理期限以决定是否继续承租，直接与第三人签订租赁合同，侵害承租人的优先承租权时，承租人因此向出租人主张赔偿其遭受损失的，可以获得支持，但对承租人因此要求确认出租人与第三人签订的租赁合同无效的，一般不应予以支持，除非承租人可以证明出租人与第三人之间存在恶意串通的情形。(严伟晏 张晓晓)