中国江苏网7月17日讯 今年以来，本市的房价在“噌噌噌”地不断上升，特别是海州地区，价格“破万”的小区比比皆是。与此同时，催生了不少“任性”的卖家，一大拨违约卖房人陆续来袭。

　　在房价升值的过程中，有不少房屋已签约在售的卖家，在持续飙升的价格面前心理逐渐扭曲、失衡。有的卖方宁肯毁约双倍返还定金也不配合买方过户，有的要涨价，还有的不仅任性毁约，还敢“一房二卖”。今年上半年，海州区法院共受理房屋买卖合同纠纷案件590件，平均达到每月百件。一股违约暗流在二手房交易中愈加汹涌，房地产纠纷案件大量出现。

　　在这种情况下，卖房人是否可以要求解约？买房人的权益又如何保障？

　　任性卖家之一：

　　房子涨价了就想要毁约

　　法庭断案：不卖不行！

　　在港城上班的王先生，去年年底看中了市政府附近的一套房子。在中介提供的房屋买卖协议上，双方都签了字，并交了1万元定金。

　　今年春节过后，王先生就开始联系卖方，商量付房款以及过户事宜，这时卖方在电话里犹豫了，说小区业主QQ群里都在讲市政府旁边的房子价格还要涨，自己不卖了。

　　卖方不急，买方急。王先生付了购房定金，自然理直气壮，他直接找到卖方，称双方白纸黑字签了合同，自己还付了1万元的定金，卖方没有权利说不卖就不卖！

　　卖方的意见也很明确：定金可以全额退，他愿意双倍支付违约金。

　　“你不卖？那好，我告你！”愤怒之下，王先生诉至海州区法院。

　　法院经审理认为，双方签订的房屋买卖合同真实、合法且有效，卖方以不作为方式拒绝履行合同明显属于违约，现原告王先生选择继续履行合同，被告应当承担继续履行合同的违约责任。

　　法官表示，售房协议一般会约定“定金”，甚至是“违约金”，但由于卖方经不起价格上涨诱惑而撕毁合约的情况仍然频频发生，此时，如果房屋尚未转售、过户，买方可以在定金索赔、违约金索赔或者要求继续履行合同(交房)之间择一维权。

　　任性卖家之二：

　　“一房二卖”好任性

　　法庭断案：需赔涨价部分

　　“二胎”政策放开后，家住市区的李先生发现自己家变小了，便想换套大点的房子。

　　他在东区某广场附近看中了一套120平米售价100万元二手房，双方签订了买卖合同，并付了40万元首付款，余款待李先生从银行办理按揭贷款后支付。

　　不料一个月后贷款批下来后，卖方电话通知李先生，房子不打算卖了。

　　李先生通过中介一核实，原来卖方签订了房屋买卖协议后，又在其他中介处挂盘，加价出售，标价120万元，而且很快售出了并迅速办理了过户。

　　李先生气得不得了，起诉至海州区法院。

　　法院经审理认为，被告“一房二卖”，违背诚实信用原则，已严重违反合同约定。法院判决解除合同，卖方赔偿李先生实际损失22万元，退还首付款40万元，合计62万元。

　　海州区法院法官刘永峰解释说，如果涉案房屋已被“一房二卖”，也就是已经被转售他人且已办理过户，那么依照《物权法》对善意第三人(最终买方)的交易保护，前手买方是无法起诉要求继续履行合同的，并且“合同标的”早已被转手，新的买方已经开始享受《物权法》保护了，前手买方只能在定金索赔、违约金索赔、赔偿实际损失之间择一维权。

　　根据《合同法》第113条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。所以在本案中，房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额，应视为合同履行后，买房人享有的可得利益。

　　女儿的房子不同意卖

　　任性卖家之三：

　　不是想涨价

　　女儿的房子不同意卖

　　法庭断案：支付违约金、中介费和律师费

　　前面两个案例是卖方想涨价而毁约。看看下面这个毁约的原因，又是为了什么？

　　因近来房价不断上涨，急于购房的张某在互联网上搜索到某房产中介公司并在网站上登记注册，后该房产中介公司客服人员主动与张某取得联系，称某小区有房源一套。当月张某在看房后，于次日在房产中介公司居间下与卖房人李某签订了二手房房屋买卖合同。协议签订后，张某向李某支付定金1万元。

　　可是没过多久，李某以该房屋系其女儿所有，其女儿对其出售房屋行为不知情亦不予以追认为由，认为张、李、中介三方所签订的合同属于无效合同，并对中介公司服务态度不满意，不同意继续出售涉案房屋。故张某起诉到法院，要求解除三方之间签订的房屋买卖合同，判令被告李某双倍返还原告购房定金并承担违约金等。

　　法院经审理，在综合考虑合同约定及合同履行情况、当事人过错程度、中介服务费损失等因素，判决双方解除签订的《房屋买卖合同》，退还原告张某购房定金1万元，酌定被告李某支付给原告违约金及给原告造成的中介服务费损失共计3万元。同时被告李某作为违约方应按合同约定支付2500元律师费给原告。

　　“像这种情况，涉及无权处分情形下的合同效力。”本案承办法官高增胜介绍说。

　　本案中李某所卖房屋系登记在其女儿名下，在第三方房屋中介处挂网拍卖，张某与李某在中介处签订了房屋买卖合同，当时中介未能完全审查房屋产权所有人，在得知该房产系李某女儿房产后，也未要求李某提供代理手续，而买方张某也存在过错，就贸然签订合同，导致产生了一系列纠纷。但是对于这种情况，法律也是予以保护合法交易的。

　　根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，鉴于被告李某对涉案房屋没有处分权，且房屋所有权人不同意出卖涉案房屋给原告，致使标的物所有权不能转移、合同目的无法实现，原告要求解除双方签订的房屋买卖合同，符合法律规定，法院予以支持。合同解除后，被告应将收取的1万元购房定金退还给原告，并承担相应的违约责任。

　　律师小锦囊

　　买方如何避险维权

　　江苏尚扬律师事务所徐洪辉律师：在二手房交易过程中，买方要学会如何规避风险、正确维权：

　　一、像上述第三个案例中，李某以该房屋系其女儿所有，其女儿对其出售房屋行为不知情且不同意出售的情况，提醒购房人要谨慎审核卖房人的主体身份。在合同签订过程中，如遇到卖房人非房屋所有权人或者存在其他共有权人情形的，必须要求对方出具房屋所有权人或其他共有权人的书面卖房授权委托书，从而保障交易安全，降低交易风险。

　　二、卖方看房屋涨价了，会违约把房屋卖给他人获利，认为只要向买方双倍返还定金就行了，但是买方完全可以根据合同依法维权，要求卖方履行交房、或者承担违约金、赔偿实际损失等责任。

　　从实际案例看，在房价上涨快时，买家诉请赔偿实际损失居多，也更有利，理由是实际损失一般会高于定金或合同违约金(中介三方协议一般约定违约金仅为10%、15%、20%)。之所以支持赔偿“实际损失”，法律依据是买家已经错失了“购房机遇”，付出了“缔约机会成本”，或者说买家已经产生了“预期利益损失”。

　　三、如果买方不是全款购房，买方可能会有按揭贷不了款情况出现，这样的话，买方也就会承担已交定金不被退还、还可能向卖方赔偿损失等责任。所以签约之前一定要对己方的情况考虑清楚。

　　四、最后提醒一下买卖双方，一定要认真阅读合同条款，特别是违约条款。更希望双方都能本着诚实守信原则来处理双方的房屋买卖。

　　法官怎么说

　　签了合同就必须遵守

　　当下房地产市场行情火爆，甚至个别楼盘出现“一天一个价”情形。在利益驱动之下，卖房人单方毁约、失信违约情形日趋增多。广大市民买卖房屋须谨慎。一旦签订合同，就必须遵守民事行为的“帝王准则”：诚实信用。

　　据统计数据，今年上半年，海州区法院共受理房屋买卖合同纠纷案件590件，其中前三个月分别为61件、104件、130件，第二季度共295件，平均每个月近100件。仅在今年4月的25、26日两天，海州区法院就受理了8起因卖方要求涨价而引发的诉前财产保全纠纷，案情基本相同：二手房买卖协议签订后，卖方要求涨价，或宁肯毁约双倍返还定金也不配合买主过户。

　　法院在审理案件时，只要合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，就会判决继续履行合同或赔偿包括涨价部分在内的全部损失。趁火打劫要求涨价的卖主最终可能不但拿不到涨价款，还要承担诉讼费、保全费、律师费等损失。同时失掉的，还有自己作为一个人的最基本的品德：诚信。

　　所以提醒卖房人，合同必须信守，任何人不能从自己的过错中受益。合同只要依法成立即对签约各方产生法律约束力，如确实有特殊情况需解除合同，应与买房人协商，在协商一致情况下方能解除房屋买卖合同。