广告收益不透明 合同签订存陷阱

　　他律加自律，倒逼物管规范化

　　23日，省消保委发布《江苏省住宅小区物业管理服务问题调查》报告，本次调查省消保委委托第三方调查公司在全省13个设区市进区入户、采用当面访问和在线访问相结合的问卷形式开展。报告显示，我省居民小区物业管理问题仍较多。

　　保洁、保绿、保修、保安等物业基础服务是物业公司的基本职责，小区环境整洁、车辆停放有序、电梯等公共设施保养到位、资金支出透明公开等，是业主对物业服务的评价依据。调查显示，小区绿化养护、环境卫生清洁获评相对较高。相形之下，车辆停放管理以及房屋和公用设施设备维修获评偏低，34.7%的业主表示车辆停放混乱，近两成业主认为设施设备维修不及时。

　　从物业公司信息公开、透明、合规情况来看，26.5%的业主表示所在小区存在各项资金支出不公开、不透明的情况，11.5%的业主表示存在各项资金支出不合理的情况，还有8.3%的业主认为物业服务与收费不太相符。

　　不少业主表示未签订物业合同、或不太清楚是否签订，且对所签订物业合同的具体内容也不是很了解。物业合同中有些“条款”在陈述时存在含糊其辞的现象，容易造成业主难以判断或理解不到位。而一旦发生相关纠纷，物业公司往往会自行对“条款”进行解释，难以判定责权，存在损害业主权益的可能，部分业主就会通过拒缴物业费方式表示不满，收缴情况欠佳又直接导致物业公司将很大精力花在物业费催缴上，从而影响物业服务品质，造成“部分业主不缴费—物业公司降低服务标准—更多业主不满意”的恶性循环。

　　调查显示，成立业委会的小区业主对物业基础服务的评价明显较高，然而，23.3%的业主明确表示所在小区没有成立业委会。此外，很多小区的业主构成较为复杂，部分业主对于小区管理的事情并不热情，这在很大程度上影响业委会的成立。而目前对业委会的履职情况尚缺乏有效监督，部分小区业委会出于私利侵害广大业主利益，如擅自动用二期业主维修基金、与物业“瓜分”广告收益、车辆停放不公平管理等现象时有发生。

　　省消保委认为，省内物业服务之所以存在多方面问题，开发企业与前期物业公司相互关联是一大原因。在小区分户出售前，开发企业是物业的唯一所有权人，一般都由开发企业直接以自己为委托方，签订前期物业管理合同。事实上此时入驻的物业公司往往是开发企业的“子”公司或关联公司，这直接导致在接受委托之后，物业公司验收“走过场”，后续服务中出现问题不与开发企业交涉，甚至成为开发商的利益维护者，从而引发更多的矛盾和冲突。

　　在行业监管方面，物业管理行业政府主管部门众多，存在政府职能错位或越位的情况，仍习惯于用行政手段直接干预。此外，目前的物业管理企业以国有企业比例最高，股份制企业、集体企业、私营企业占比较小，企业在经营时有一定的垄断性，剥夺业主和业主委员会对物业管理企业的选择权。部分企业只看重眼前利益，不重视企业员工的素质提升，缺乏足够的专业技术培训，内部制度不健全等，这都制约着物业管理服务行业专业化水平的提升。

　　对此，省消保委建议，建立完善的法律法规推动物业管理规范市场化运作，同时鼓励各设区市结合市情实际制定物业管理地方性法规，除对物业管理企业进行监管外，对于业委会不作为、乱作为等行为也需进行有序的监管和引导。

　　省消保委还建议，逐步推动行业自律，充分发挥管理协会的指导作用，规范行业组织行为。鼓励、指导业委会成立，并引导其成员合理合法行使权利。省工商局合同处已制定符合实际情况的物业合同示范性文本，物业公司、业委会、广大业主不妨参照使用。 本报记者 朱新法