受严厉调控政策影响，2017年南京新房销售量同比2016年大跌五成多，楼市整体趋冷。昨日365淘房和网尚研究机构联合举办的“先机新局——2018楼市格局高峰论坛”上，业内人士不约而同预判，在调控持续深入的背景下，2018年楼市将迎来真正的寒冬。

　　2017年楼市经历了史无前例的密集调控，从限购、限贷升级到限卖政策的出台，再到“房子是用来住的，不是用来炒的”的定调，以及“租购并举”的大力推进，均表明了让住房尽快回归其居住属性、让更多人“住有所居”的强烈政策信号。在步步升级的严厉调控政策下，房地产市场终于快速降温，市场交易高位回落，投资、投机需求进一步从市场抽离，南京土地拍卖市场也因设立最高限价等政策而逐渐回归理性，地价不再疯狂并传导到新房销售市场。时至年末，南京甚至还出现了以前备受市场热捧的“神盘”销售遇冷、打折优惠的情况，市场进入“量跌价稳”的“冷静期”。

　　官网“南京网上房地产”显示，2017年南京新房销售约6.28万套，与2016年的12.7万多套相比，大跌超过50%，这也创下了2013年以来的新房销售新低。市场“波谷期”，往往也是最能检验房企“成色”的时期。昨日网尚研究机构发布数据显示，不少房企在2017年时都出现业绩滑坡，不过保利、万科等几家房企仍延续2016年市场火热期的销售势头，两家房企销售金额均超120亿元，与2016年水平相当。对于当前的市场，网尚研究机构研究总监曹丽认为，市场调控期优胜劣汰的特征会表现得格外明显。

　　中国房地产业协会副会长胡志刚表示，随着调控力度的不断加大，楼市已从卖方市场转向买方市场，传统开发模式、资本模式等已面临挑战，粗放发展模式已走到尽头，只有坚持质量第一、精心雕琢产品并且善于向后期服务产业链延伸的企业，才能胜出。

　　网尚研究机构预测，2018年南京全市将有191家楼盘约7万套商品房上市。即将上市的楼盘中，共有36家楼盘将现房销售，这些现房销售楼盘中，有16家地价超过2万元/平方米，高价地块开发楼盘扎堆入市的场面，此前还从未有过。业内普遍认为，现有调控政策将维持稳定性和延续性，在此情况下，这些楼盘如何定价格外引人关注。

　　曹丽预判，随着调控政策深入发酵，今年不排除部分房企顶不住资金压力进入降价跑量模式，“市场‘野蛮生长’的时代已经过去，从‘没有资格买’，到‘没有能力买’，再到‘没有机会炒’，2018年，对于开发商、购房者都是一个新的开始。”

　　独立经济学家马光远则认为，2018年将是本轮房地产最困难的一年。“政策调控的效应将全部显现，随着四五线去库存周期的结束，市场将陷入非常困难的局面；房地产上半场已经结束，下半场正式开启，而下半场无论在政策环境、盈利模式，以及竞争路径和理念上，都和过去20年完全不同，房地产迎来真正的历史性巨变。”

　　他称，之所以说房地产将迎来历史性巨变，这是从三个维度观察得出的结论——首先，房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子短缺，进入到资源配错导致的不均衡不充分。其次，十九大重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，房地产政策从过去的经济政策回归到民生和社会政策，“二次房改”已经启动，包括一系列制度的重构。最后，房地产行业的价值链变了，中国房地产靠规模竞争的阶段已经逐渐过去，没有跨界思维，只知道盖房子的企业，在下一个周期可能会很艰难。

　　而一线城市和南京这样的二线热点城市受政策影响大，2018年房价继续调整是大概率。“政策严控一定导致房价短期回落，千万不要以为南京房价不会跌。”马光远说。

　　不过，东方证券房地产行业首席分析师竺劲则分析了一线和二线热点城市房价居高难下的原因，包括城镇化仍处于上升期、居民贷款杠杆过低、土地财政的依赖等。“从国际经验看，大城市只会越来越大，像南京这样级别的二线城市还有很大的成长空间，这也使得市场对房地产还存在良好预期。”他说，房地产税可能会进入立法阶段，“但这不能简单理解成是用来降房价的，更可能是稳定楼市和补充地方税收的一种手段。”

　　记者 汪晓霞