新年首月南京6000多套新房上市！总价300万以内还有3400个选择

　　2017年最后一个月，全市足足有40多家楼盘领销许上市推房9700多套，把南京楼市灌了个"年饱"，而到了2018新年首月，开盘相对平静了许多，每日楼市统计发现，本月全市预计有25家住宅楼盘推房，其中包含5家纯新盘，预计推出的房源量大约有6450套，而除去溧水高淳外，主城区域的开盘项目则不到20家，上市量不到5000套。

　　虽然开盘少了许多，但新年首月购房选择面还是比较宽的，据每日楼市初步统计，新年伊始南京楼市的限价力度依旧维持不变，本月新推出的6000多套房中有3400多套房总价都会落在300万以内区间，而且眼下最低三成首付仍是主流，这也意味着有一半房源首付将落在百万以内。加之去年底开盘的项目还有相当一部分房子没卖光，至少在春节前，刚需购房仍会比较宽松。

　　(注:总价门槛为预计水平仅供参考)

　　①1月均价2.5万以内楼盘仅五家房源千套左右，刚需机会不是很多

　　在刚刚过去的2017年，刚需买家一直占据市场主体。网上房地产显示，去年全年新房成交中面积80-100㎡的户型成交达到2.5万套，为各面积段中成交最多，占到全年6.5万套新房交易量的近4成。与此同时100-120㎡、120-140㎡两个面积段成交也分别达到1.3万套和1.2万套，合起来占比也接近4成，这部分基本都为改善型客户。而从价格段上看，刚需买家最为青睐的单价2.5万元/㎡以内房源，去年全年成交了3.18万套，占到全年成交量的49%，剩余51%的成交房源均价都达到了2.5万元/㎡以上。

　　从今年1月份的上市情况看，留给刚需买家的机会仍不是很多，去年四季度开始，伴随改善楼盘入市比例不断增加，同时刚需洼地的老盘加速收官，均价2.5万元以内的楼盘占比已经越来越少，类似去年7、8月份那样"全线万元盘"的情况也没能再重现，今年1月份的上市楼盘除去溧水高淳外，主城近20家楼盘中均价预计在2.5万元以内的只有5家，全部位于江北，推出的房源量大约为千套左右，仅占全部上市量的2成左右。而均价2.5万以上楼盘则达到了15家左右，房源达到3500多套，占到整体上市量的7成以上。

　　业内观点也认为，2018年刚需购房所面临的价格局面未必如2017年那样宽松，虽然不少刚需老盘依然会有存量持续上市，而且限价仍会牢不可破，但毕竟经过去年的大量消化后，这部分存量已经不是很多，此外今年全市预计将有80多家纯新盘上市，成为各片区接下来的供应主体，这些纯新盘基本也是近两年拿地的，按照业内初步估算，主城范围房价2.5万/㎡以内的新盘预计只有十来家，可供刚需选择的楼盘越来越少。

　　②总价300万以内房子将有2400多套入市, 比例超过一半

　　虽然价格段整体在抬升，但从总价来看，新年首月的上车机会还是不少的，1月份入市房源中依然有超过2000套房子面积100平米以内，总价门槛也得到了相应控制。除溧水高淳外，最高的总价500万以上房源以及最低的总价200万以内房源上市量都有所减少，都只在800-1000套左右。其中高总价房源基本已经被鼓楼滨江一个板块所包揽，接下来这里上市的改善楼盘比较多，而且目前板块整体价格水平也在3.5万以上高于河西南。而总价低于200万的房子则全部分布在江北，以六合为主。不过从去年末楼盘的销售状况看，无论是鼓楼滨江还是江北六合，新开盘的项目已经有不少家当日未能去化光，购房者的选房空间未必会十分紧张。

　　而处于中间段的总价两三百万和总价三五百万的房子，则几乎是平分市场，上市量差不多，都在1300-1400套左右，合起来占到了1月份房源供应的6成左右，其中总价200-300万的房源主要分布在江北江宁，城北城东也有一些，值得注意的是其中纯新盘占了相当一部分，比如位于栖霞山板块的大盘华侨城翡翠天域年初预备入市，首批就将推出大约600套房，总价基本落在两三百万区间，麒麟新盘熙悦预计也会在年初推出首批房源，与此前入市的京奥港未来墅相比中小户型明显增多，限价背景下也会以两三百万总价为主。而总价在300-500万的房源基本分布在城北和江宁，面积一般会达到120平米以上的三四房。属于纯改善定位，在一些楼盘当中分布并不是很多。

　　值得注意的是，虽然岁末年初银行贷款额度仍然趋紧，但由于市场降温，最近一段时间新开盘的项目提高首付门槛的已经不多，上月30多家开盘项目中真正提高首付的也只有3家，其余都维持最低3成标准，预计接下来提首付现象仍不会很多，这也意味着未来一个月市场中有一半以上的房子首付不到百万。

　　③公寓大战年头就打响，1月十家公寓盘扎堆入市8家卖挑高房

　　除了住宅之外，公寓仍然是1月份不可忽视的一个市场主角，各大板块赶年头入市的公寓盘就已达到10家，其中6家都是纯新盘，预计上市量至少超过2500套。江北江宁以及南部新城都成为上市大户。值得注意的是公寓市场爆发了一场挑高户型大战，10家公寓盘中就有7家推出的是挑高4.8米双钥匙户型，此外还有部分平层公寓也可以分隔双钥匙。另外从价格看，各家公寓虽然报价比较高，但实际销售往往会有优惠，成交价格会低上一大截，基本要比同地段的住宅低万元以上。有统计显示去年一年公寓市场至少卖出了两万套房源，但实际上市量预计多达3-4万套，竞争相当白热化。在投资预期普遍回潮的背景下，各家公寓项目也不得不提升更多性价比，挑高、双钥匙等卖点成为其中代表。

　　▼2018年1月公寓上市项目一览:

　　④公积金贷款年初成焦点，四部门发通知新开盘项目多数已支持

　　年初购房的另一大焦点就是公积金贷款，上月底住建部、财政部、国土部和央行四部门联合发布通知，明确开发商不得限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，维护买房人合法权益。目前住房公积金个人住房贷款利率为3.25%，远低于商业银行房贷的基准利率4.9%。而经历一年多的楼市收紧，大部分城市的购房商贷利率均没有折扣优惠，甚至普遍进行了上调。对于热点城市购房者来说，公积金贷款可大大减轻买房负担。

　　通知刚发布的时候有调查显示，南京大多数在售楼盘仍旧很难支持公积金贷款，不过最近几天情况开始好转，包括华润国际社区、万科金域国际、电建洺悦府、江山汇悦山府、恒盛金陵湾等近期开盘项目都纷纷发出通告，明确支持公积金贷款，部分楼盘售楼处还有驻点银行开始专门办理公积金组合贷，已签约的买家也可更改贷款方式。显然通知的发布还是起到了促动效果。

　　最新业内调查显示，目前主城范围内明确可以支持公积金贷款的楼盘已经达到25家，基本都为近期推房且有房源在售的项目，不过在1月份即将推房的项目中，大多数楼盘仍未明确是否支持公积金贷款，或者表示待定，业内预计由于此次住建部已明确指出楼盘拒贷公积金贷款这一突出问题，预计接下来监管将比较严格，后期入市的项目大部分应能确保可贷公积金。

　　不过眼下多家楼盘的置业顾问表示，虽然公积金可以贷款，但不会向买家推荐，主要还是因为下款比较慢,还有一些高层楼盘新推楼栋尚未封顶，下款等待时间更久，也不会向买家推荐公积金贷款。还有楼盘表示前期买房的客户也都是通过商业贷款，甚至不乏全款买房，推荐公积金贷款也没必要。当然不推荐归不推荐，使用公积金贷款是购房者正当权益，如果主动提出，开发商也不能够拒绝。而且此次通知也规定，住房公积金管理中心要压缩审批时限，自受理贷款申请之日起10个工作日内完成审批工作，同时提高住房公积金贷款抵押登记效率，在10个工作日内完成抵押登记手续，业内人士分析，这些措施将加快购房者公积金贷款的发放节奏，也可及时把资金拨付给相关企业，不会影响房企资金回笼。不过相比一线城市百万元封顶的贷款上限，不少买家反映眼下南京夫妻双方60万元贷款额度比较少，有的项目连首付都不够，因此他们多数还是选择签完购房合同后提取公积金付首付。

　　⑤存货越来越多，去年底开盘房源至今还有1800多套没卖光

　　由于2017年底两个月南京新房接连出现了近万套的补货，网上房地产显示，截至去年12月末南京新房库存已经达到2.43万套，相比11月末2.27万套的水平增加了1600多套，并且到目前也没有太大变化。

　　不仅如此，去年底的最后半个月全市有22家楼盘扎堆开盘推房，累计推房7700多套，其中20家楼盘都是摇号，但迄今为止上传的销量数据加在一起也仅有5800多套，多达18家楼盘开盘至今尚未全部卖光。这也意味着将有1800多套房转为存量在今年继续销售，其中还不乏位于江宁江北等刚需板块的项目，均价都低于2.5万元，多家楼盘还推出了优惠促销，这些都将成为今年初购房者的选择机会。