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告别大拆大建,南京投入50亿元更新小区600多个
2019-10-21 06:57:00  来源:中国江苏网  作者:鹿琳  
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  走向宜居,让城市体面生长

  

  

  

  经过三四十年突飞猛进的建设,城镇小区已进入存量时代,从大规模建设走向一点一滴品质提升。特大城市南京正在进行一场悄无声息又持久漫长的城市更新运动。全市各类住宅小区6200余个,其中老旧小区2670余个,包含125万套住房,居住了300万到400万人。目前有1/4老旧小区完成新一轮整治,总投入在50亿元以上,惠及20万户住户,要完成剩余老旧小区更新,预计还要再投入两三百亿元。

  在这场家园重塑中,改变的不仅仅是小区街区的外在形态。从居民到规划师,从政府到各界,都在尝试答题——该如何缔造我们需要的城市家园?

  让老人每天能下楼

  不同的群体对家园有不同的感受。能每天出门走走,和人聊聊天,晒晒太阳,这些极为寻常的愿望,却是一些老人的奢望。好在一切正在加速改变。

  10月18日上午9时许,南京市建邺区莫愁湖街道江东门社区天顺苑小区10号楼居民朱晓美和老伴儿倪其生从菜场买菜回家,踏入楼道电梯,直达3楼的家门口。

  朱晓美今年72岁,双腿分别于2012年和2014年因股骨头坏死做过手术。“我腿脚不利索,以前出一趟门要惦量半天。听说南京推动老旧小区加装电梯,我们天天盼电梯能装到家门口。我们自掏2万多,政府补贴18万元,2017年底动工,去年10月20日完工,多年的‘电梯梦’终于实现了!”

  天顺苑小区建于上世纪90年代,现在大多楼幢都已加装电梯,老人们随时可以下楼融入外面的世界。

  3年前,记者在南京台城花园采访,一位老人闪着泪花说,一个冬夜,老伴突犯心脏病,救护车来了,医护人员半天都没能把担架抬到楼下。“不知有生之年,我能不能看到电梯装起来?”老人神情沉重。

  南京加装电梯的速度比老人的预期快得多。截至今年8月底,南京累计2355部电梯签订书面协议,2136部通过规划部门初审,1388部已办理规划审批手续,1172部已办理施工许可,203部正在施工,完工810部。

  早在2013年,南京率先推出加装电梯暂行办法,旗帜鲜明鼓励小区加装电梯,但现实难题未攻克,3年仅加装电梯3部。2016年,南京出台既有住宅增设电梯实施办法,针对加装电梯存在的各种现实问题,从加装条件、资金补贴、安装程序上予以全力支持,用具体办法破解“装一部电梯比建一栋房子都难”的困境。这一两年,“南京老小区可以装电梯”的消息传遍全国,不少前来参观学习的城市代表团透露,不知有多少老人都在期待像南京那样,早点装上电梯。

  加装电梯让居民开始习惯对话和沟通,有了居民的参与,小区整治水到渠成。今年6月,天顺苑小区开始进行环境综合整治。“小区建了30年,环境破旧、服务缺失等问题越来越多,光是反映化粪池漫溢的电话,一个月就接到四五起,更新改造迫在眉睫。”江东门社区党委书记张来荒说,有了居民积极参与,整治工作虽然缓慢,但每天都有新进展。6月至今,小区已经完成外墙渗漏维修和粉刷,还将进行下水管网清疏修缮、更换单元门、改建健身休闲广场、增设非机动车充电桩等工作,“到年底,天顺苑就能大变样。”

  经过三四十年的发展,城市不断扩张,摩天大厦林立,过江隧桥贯通,新城拔地而起,南京的现代化国际化城市形象日益显现。与之相对的是,光鲜亮丽的城市中,很多像天顺苑这样的“高龄”小区“百病缠身”。身居其中的人们,受困于小区内日益加剧的破败与不便,难以在围墙内分享城市前进的繁荣。

  据南京市房产局提供的数据,南京现有各类住宅小区6200余个,其中老旧小区2670余个,约7000万平方米,零散片区797处,约520万平方米。老旧小区普遍存在房屋年久失修、设施不全、环境脏乱差、管理不到位等问题,成为城市建设管理的突出短板和百姓身边急难愁盼的现实困难。

  经过近四年的整治,很多小区面貌一新。“前些年有财力的家庭大多买新房选择离开,小区整治后,住在这里和住新房一样舒适。”小区出新后,有的居民邀请外地亲友举家来宁过年,小区老而弥新,不破不颓,处处体面。

  在这场旷日持久的改造中,南京用的是绣花功夫。在玄武区童卫雅苑小区,居民养鸡养鸭的空地改造成了健身休闲广场,违建拆除后小区新增180多个停车位;在秦淮区瑞金路1-58号小区,坑洼的道路得到平整,每个单元都安装上LED节能灯……结合改造,不少小区同步进行二次供水改造、电梯增设、单元智能门加装、电动车充动桩建设、适老改造,老旧小区原有的通病,在此轮整治中“几近打尽”。

  2016年以来,南京已完成1800万平方米老旧小区整治,约占总量的24%,总投入预计在50亿元以上,惠及20万户,六七十万人。根据初步测算,按照现有投入规模,综合考虑消防六项工程整治、水电气改造、房屋加固、增加养老社区活动等功能性设施,后续总体投入预计需要资金250~300亿元。

  打造家门口的朋友圈

  需要更新的,不光是人们印象中的“老旧小区”。

  2009年交付使用的金地名京曾是建邺河西地区有名的高档小区,是购房者排着长队抢购的“豪宅”。10年过去,人们对“高档”有了新的理解。

  “人车分流,在10年前是相当超前的设计。再加上小区绿化率达50%,基础设施齐全,亲戚朋友来家里做客都觉得很有面子。”居民俞蕾回忆。

  10年过去,过去的“高档”不能满足居民的全部需求。金地名京业委会主任吴昊说,小朋友玩耍的地方还是硬质水泥地面、智能化设施没能跟上、部分路面下沉导致管网损坏……在小区每月例行的居民恳谈会上,居民呼声最高的就是提升居住环境。

  10月18日上午11时,南京市建邺区金地名京小区内,两位施工人员正在给刚刚装好的玻璃围墙张贴橙色防撞条。“月初召开的居民恳谈会上,有人提出小区进门处的两棵桂花树花坛裸露,影响美观,提议加装玻璃围墙。又因夜晚安全考虑,我们在外墙上张贴荧光防撞条。”金地名京项目经理赵王彬说。

  “与老旧小区‘翻新式’改造不同,我们进行的是‘提升性’改造,让小区跟得上居民的现实需求。”赵王彬说,跟上赏花节奏,原先1000多平方米的普通草地改种了二月兰,春天二月兰盛开的照片在业主群获赞无数;金地社区APP增设“智慧”功能, 翻修电梯轿厢、增加人脸识别系统,小区的舒适度、安全度更高。

  “提升改造环境,邻里关系更加融洽。”吴昊说,业主在微信业主群中充分发表意见,对施工方的设计图、效果图进行票选,不认识的邻居逐渐熟络了起来,不少人在讨论过程中加了好友,家门口形成朋友圈,生活舒适度大大增加。

  金地名京的居民能一口气列出新高档小区没有的“心头好”:冬天能在小区门口喝到热乎乎的姜茶,夏天能喝到解暑的绿豆汤,端午节围坐一起包粽子、套圈,还有人定期来到小区提供磨刀、修伞。这些得益于业委会联合物业推出的日常关怀行动,社区从小事入手,让居民感受到实实在在的温暖。

  越来越多的人意识到,小区是用来生活的,豪气的外在只是一时风光,良好的社区氛围才是千金难买,需要用岁月经营。小区专门辟出舞蹈室和阅览室,老年人跳广场舞不再受天气影响,读书爱好者大方献出存书,大家一起品味书香。

  更新老旧小区,城市治理理念悄然生变,社会参与更为深入。有别于过去政府“一托到底”的包办模式,玄武区针对老旧小区的共性问题,推出一张涵盖60多个项目的整治“菜单”,由居民决定改什么、怎么改。为让小区出新更精细,建邺区莫愁湖街道联合东南大学、南京艺术学院等高校,推出“社区设计师”团队,设计师深入老旧片区当中,让百姓需求融入专业的规划设计。

  共同缔造围墙外的宜居城市

  城市要好看,更要好住。南京老城更新走出小区围墙,扩大到街区改造。

  10月18日上午,南京阳光温煦,家住天津新村的胡生年正坐在小区广场的廊椅上晒太阳。“这几天天气好,出来走走很舒服!”以往,他要跑到小区对面的古林公园锻炼身体。半年前街区启动老旧小区改造工程,居民自家楼下就有了活动广场和小花园。

  今年3月,我省启动老旧小区宜居化改造试点,五个试点街区中南京占三个,天津新村街区、阅江楼街区、姚坊门街区入围。

  “老旧小区怎么改,住的人说了算,尤其要看老人和孩子方不方便。”省城市规划研究会理事长张鑑认为,以往由设计师主导的精英式设计要走向全民参与式、陪伴式设计转变,小区要“共同缔造”。

  10月14日,鼓楼区天津新村举行了一场别开生面的社区设计节。40余名居民代表分别围坐在5张桌子前,对着面前的规划图,给设计师“找茬”。“马鞍山路2号的塑料车棚太吸热”“马鞍山路10号5栋没有充电桩”“宁夏路23号水杉果实经常掉落”……短短半小时里就收集了上几十条意见。

  上海市规划委员会专家童明表示,中国城镇社区经历了三四十年的高速扩张,当前正处在修补提升,讲究品质的阶段,达到有效设计的重要途径是放低姿态、转变思路、问计于民。

  真正做到“问计于民”,宜居街区打造才能回归本义。天津新村南北两区之间有4米的高差,唯一的连接是一处三十余级的陡峭楼梯,在最新的设计方案中,这里将被改造成更方便老年人的坡道。阅江楼街区瞅准居民反映强烈的“充电桩不足”问题,靶向施策精准发力。

  在阅江楼街区,围绕小区绿化选种问题,工作人员征求居民意见。“种居民喜欢的树和花,大家才买你的账。”下关街道相关负责人表示,街道还将为居民提供花草培育指导,让居民出力养护花草,避免政府重复投入资金和人力,形成全民参与社区治理的良性循环。

  街区是城市的活力之源。沿着天津新村外围,路边的商铺无一不窗明几净,焕然一新。店家主动改造,店招风格统一为灰色,字体颜色百花齐放,整齐不失生动。

  真实需求成为更新主导力量

  在省城市规划设计研究院研究中心主任姚秀利看来,无论是城市建设还是规划设计行业,均进入新阶段。

  在城市扩张建设阶段,大量项目涌现,每个项目有明确的时限,追求快出成果快出形象,设计师慢不下来,反映在设计图纸上,公众意志得不到充分体现;进入城市更新阶段,要弥补欠缺,提升品质,就要让百姓的真实需求逐渐取代行政意志,使之成为城市更新的主导力量。

  姚秀利认为,城镇街区进入存量时代,规划设计师最重要的能力不是设计能力而是获知公众需求的能力。

  了解姚坊门街区百姓的需求,规划师团队堪称无计不施。20多人的团队做了三四个月现场调查,绘制人群活动地图;结合大数据,抓取居民行动轨迹,分析出行路径;通过栖霞掌上云系统,直面百姓反映的问题;通过无人机拍摄,结合百度街景,进行街区空间上的地理分析。甚至把小朋友都发动起来,组织暑假夏令营,让孩子们描绘心中街区的模样,“从小植入‘宜居’的种子,让孩子们关注街区的现状和变化。”

  俯下身,才知道这么多自以为能给居民提供服务的功能设施,与预期效果还有不小的差距。居民宁愿到超市和银行门口,也不去公共场地跳舞,因为后者灯光暗,四周的绿植太高,有压抑感……各个群体需求不同,设计师需要找到平衡点。

  宜居街区打造,图纸交完,设计师依然要在场。项目建设、后期使用,设计师都要参与,这是没有工期的项目。老城不是城市的终点,有生命力的城市始终都会在更新中生长。

  记者 鹿琳 董翔 文虎 惠栋 颜芳

标签:生长;电梯;居民恳谈会
责编:苗津伟 崔欣
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