近年来，既有房屋的存量在快速、持续增长的同时，房屋建筑质量的瑕疵、房屋老化及接近使用寿命等问题，逐渐暴露和显现。加之擅自改变房屋使用功能、改建加层增大房屋荷载、装饰中擅自拆改房屋主体结构的行为时有发生，严重影响房屋的整体性、结构安全性、抗震性和耐久性，给居民生命财产带来危险。全国各地房屋倒塌事故不断发生，严重影响社会和谐稳定。

　　房屋安全成为社会普遍关注的热点问题。制定于2006年的《南京市城市房屋安全管理条例》，对我市城市房屋的安全使用、安全鉴定、危险房屋治理等发挥了较好的规范、指导和保障作用。但随着经济社会的发展，原条例已不能有效适应当前及今后房屋安全管理发展需求，2016年，我市启动《条例》修订工作，历经两年时间，新《条例》于今年1月1日正式施行，并更名《南京市房屋使用安全管理条例》。

　　新《条例》都做了哪些改变？南京市房管部门给予了详细解读。

　　《条例》缘何改名

　　缘由一

　　根据“城乡统筹、共享发展”的理念，《条例》的管理范围从城市覆盖到全市行政区域，既包括国有土地房屋安全，也考虑集体土地房屋安全，做到了城乡“全覆盖”。

　　缘由二

　　房屋安全鉴定市场化发展、建筑幕墙安全问题日益凸显、房屋安全事故时有发生等一系列变化，亟待通过立法加以调整。因此，修订后《条例》的管理内容调整为“房屋的使用、鉴定、白蚁防治、建筑幕墙以及危险房屋治理和应急处置等安全管理。”

　　鉴于修订后《条例》在适用范围和管理内容等方面做出的重大调整，《条例》名称由原来的《南京市城市房屋安全管理条例》变更为《南京市房屋使用安全管理条例》。

　　新《条例》主要特点

　　●实现了房屋安全管理在全市行政区域内的全覆盖；

　　●建立了职责明晰的市、区和街道三级管理体系；

　　●明确了房屋使用安全责任；

　　●规范了房屋结构变动行为；

　　●对危险房屋治理和应急处置设置了强制措施；

　　●下放行政许可、执法权限；

　　●加强建筑幕墙安全管理；

　　●提出了农村房屋安全管理的规定；

　　●探索建立房屋安全联合执法机制。

　　明确了由谁管

　　●市、区人民政府建立由房产、建设、国土资源、财政、城管等有关部门负责人参加的联席会议，定期召开会议解决管理中的重点、难点问题。

　　●建立覆盖城乡的市、区和镇、街房屋安全三级管理网络，确定相应管理人员。

　　●明确开发区（园区）管理机构按照市、区人民政府规定的职责，做好区域内房屋使用安全管理工作。

　　●要求教育、卫生计生、文广新、体育、交通运输、旅游、商务、民政等部门按照职责，监督学校、医院、剧院、场馆、车站、宾馆、集贸市场、商场、福利院等公共建筑的房屋使用安全责任人定期进行房屋安全检查，及时消除安全隐患。

　　●进一步厘清房屋安全行政主管部门和镇、街各自职责，明确由主管部门负责房屋使用安全管理工作的指导和监督管理，镇、街协助主管部门开展日常管理。

　　规定了谁担责

　　●房屋所有权人与使用人、管理人为同一人的，房屋所有权人是房屋使用安全责任人；

　　●房屋所有权人与使用人、管理人不一致的，产权人仍然是房屋使用安全责任人，但使用人、管理人也有义务合理使用房屋，不合理使用房屋的，也应承担相应责任；

　　●房屋所有权人下落不明、权属不清的，房屋的实际使用人、管理人即成为安全责任人。

　　覆盖了农村房屋安全

　　●明确条块结合、属地管理模式

　　●加强新建农村房屋在规划、设计、建设等源头上的管理；同时，要求镇、街会同规划、建设、国土资源、城管等相关部门结合新农村建设和村庄综合治理，有计划地对手续不全的既有农村房屋进行综合整治，逐步解决历史遗留问题。

　　●要求农村房屋设计、建设标准化，从源头上杜绝房屋安全隐患，同时兼顾农民个性化需求。在设计方面，规定二层以上农村房屋应选用规划部门免费推广的农民住房套型设计方案，或者委托有资质的单位、个人进行个性化设计；在建设方面，要求农民自建三层以上住宅及其他农村房屋应当符合国家建筑工程安全标准，委托有资质的单位施工。

　　●提倡镇、街应建立农村房屋建设服务平台，为农民建房提供标准化、多元化服务。

　　●落实农村危房应急抢险责任主体。农村房屋发生危及公共安全情形的，由区房屋安全行政主管部门责令停止使用，必要时由区人民政府组织相关部门和镇、街实施应急抢险措施。

　　建筑幕墙纳入安全管理

　　●规定建筑幕墙所有权人是建筑幕墙安全维护人，承担建筑幕墙的日常维护、检修等安全维护责任；建筑物为多人共有的，所有权人均为建筑幕墙安全维护人。

　　●明确房屋安全行政主管部门应当加强对既有建筑幕墙维护检修的监督管理。

　　●市规划行政主管部门应当按照国家、省和市的有关规定，控制建筑幕墙的设计使用范围。建筑幕墙材料应当符合国家和行业标准。

　　●对建筑幕墙建设施工、安全维护、委托鉴定等方面作了具体明确，增强可操作性。

　　房屋使用安全责任人的责任

　　●按照规划、设计要求和房屋权属证明记载的用途合理使用房屋；

　　●检查、维修房屋，及时消除房屋安全隐患；

　　●防治白蚁；

　　●按照规定委托房屋安全鉴定；

　　●治理危险房屋；

　　●法律、法规规定的其他责任。

　　这些危害房屋结构安全行为被禁止

　　●装饰装修拆改房屋主要承重构件、抗震措施、防火措施的；

　　●超过设计标准增大荷载的；

　　●未采取安全保障措施，紧邻或者穿越房屋基础进行深基坑、地下工程等施工的；

　　●法律、法规禁止的其他行为。

　　房屋结构变动要申请行政许可

　　●房屋使用安全责任人在楼面结构层开凿、扩大洞口，或者拆改房屋中抗震、防火措施以外的非承重墙体的，应当向房屋所在地的区房屋安全行政主管部门申请房屋结构变动安全许可。

　　●对已建成并投入使用的房屋，进行改建、扩建或者改变外立面，需要依法办理规划和施工许可手续的，不适用本条例中许可的规定。

　　●房屋使用安全责任人申请房屋结构变动安全许可时应当提交的材料：（一）许可申请书。涉及共用部位的，应当提供经共用人同意的证明材料；（二）房屋权属证明和房屋所有权人身份证明。受委托申请许可的，还应当提供受委托人身份证明和委托证明材料；（三）具有相应资质等级的设计单位出具的设计方案。

　　投诉违法行为或可获得奖励

　　●对于违反本条例规定的，危害房屋结构安全的违法行为，市民可通过房屋安全行政主管部门公布的投诉方式或“12345”热线等政府公布的投诉渠道，向区房屋安全行政主管部门进行投诉。

　　●对于符合相关条件的投诉人，可以获得投诉举报奖励金。（具体奖励办法见《南京市房屋使用安全投诉处理管理办法》（正在制定中））

　　房屋使用安全违法信息将列入黑名单

　　●近年来，全国各领域纷纷加强信用体系建设，我市也将在2018年大力开展社会信用体系建设工作，落实“红黑名单”制度。

　　●新《条例》在制定过程中也将信用管理这一手段运用于房屋使用安全管理工作中，对于下列违法单位和个人，其失信信息将被纳入全市信用管理体系失信黑名单：

　　（一）房屋安全加固设计（施工）单位违法设计、施工被处罚的；

　　（二）房屋安全鉴定单位违反本条例规定，提供虚假鉴定报告被处罚的；

　　（三）房屋使用安全责任人违反本条例规定，违法拆改变动房屋结构情节严重被处罚的；

　　（四）房屋使用安全责任人拒不履行危险房屋治理责任可能危及公共安全被处罚的。

　　这些情况要做房屋安全鉴定

　　●地基基础或者结构构件出现明显下沉、裂缝、变形、损坏、腐蚀等异常情况后仍需继续使用的；

　　●达到设计使用年限继续使用的；

　　●车站、商场、医院等人员密集场所房屋达到设计使用年限三分之二的，应当至少每五年进行一次安全鉴定；

　　●进行地下设施、管线、桩基、深基坑、爆破及降低地下水位等施工，可能对周边房屋造成损坏的，建设单位应当在施工前委托房屋安全鉴定单位进行施工影响鉴定；

　　●自然灾害或者爆炸、火灾等事故造成一定区域内房屋受损的，市、区人民政府相关部门应当及时组织房屋安全鉴定单位对受损房屋进行鉴定。

　　危险房屋这样处理

　　●观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但须继续观察的房屋。房屋使用安全责任人应当按照鉴定报告注明的条件和时限使用；

　　●处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。房屋使用安全责任人应当委托具有相应资质等级的设计单位出具解危技术措施方案，委托施工单位按照方案施工，并按照设计单位确定的后续使用年限使用；

　　●停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，且不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。房屋使用安全责任人及使用人应当停止使用，立即迁出；

　　●整体拆除。适用于整栋危险并可能危及公共安全且无修缮价值的房屋，须立即拆除。房屋使用安全责任人及使用人应当立即迁出。

　　房屋安全应急抢险措施

　　●区人民政府及其相关部门可以根据实际情况，采取下列房屋安全应急抢险措施：

　　（一）控制水、电、燃气和燃料的供应；

　　（二）划定警示区域、实行临时交通管理以及其他控制措施；

　　（三）利用相邻建筑物和有关设施；

　　（四）拆除或者破损毗邻的建筑物、构筑物；

　　（五）依法可以采取的其他措施；

　　●因应急抢险拆除或者损坏毗邻建筑物、构筑物和有关设施的，由所在地的区人民政府负责组织修复或者补偿。房屋使用安全责任人应当依法承担相应的责任。

　　危险房屋这样治理

　　●区人民政府应当加强辖区内危险房屋治理监督工作，及时组织处置影响公共安全的危险房屋。

　　●成片房屋超过设计使用年限或者经鉴定为危险房屋的，优先纳入旧城区改造范围，有计划地组织实施危旧房屋改造。

　　●经鉴定应当拆除的危险房屋，已纳入土地储备范围的，依法提前收储；未纳入土地储备范围、原址重建符合规划要求的，由房屋使用安全责任人依法申请拆除重建。

　　●经鉴定应当停止使用、整体拆除的危险房屋，已经纳入征收计划的，区人民政府可以组织建设、住房保障和房产、财政等部门依法办理相关手续。对于已纳入征收计划、暂时无法征收的危险房屋，区人民政府可以对危险房屋进行预先评估并签订协议后拆除；拆除的危险房屋是房屋所有权人唯一住房的，可以纳入住房保障，优先予以安排。

　　●危险房屋治理需要使用住宅专项维修资金的，应当按照住宅专项维修资金管理规定办理，住宅专项维修资金管理部门应当提供便利。

　　市房屋安全行政主管部门要做的事

　　●负责全市房屋使用安全管理工作的统筹和政策研究，制定相关政策和标准；

　　●建立全市房屋使用安全信息管理平台；

　　●建立房屋安全鉴定单位、加固设计（施工）单位、白蚁防治单位名录库，并及时更新向社会公开；

　　●组织编制全市房屋安全应急预案，配合市、区人民政府做好重大房屋安全应急处置工作；

　　●指导、服务和监督各区开展房屋使用安全管理工作；

　　●法律、法规规定的其他职责。

　　区房屋安全行政主管部门要做的事

　　●实施房屋结构变动安全许可审批；

　　●定期组织房屋使用安全检查；

　　●组织开展危险房屋巡查，督促房屋使用安全责任人及时进行危险房屋治理；

　　●负责既有建筑幕墙维护检修的监督管理，督促安全维护人、物业服务企业或者其他管理人开展日常维护巡查工作；

　　●组织编制房屋安全应急预案，按照规定做好房屋安全应急处置工作；

　　●依法查处房屋安全违法违规行为；

　　●宣传房屋使用安全和白蚁防治知识；

　　●指导和监督镇人民政府、街道办事处、社区居（村）民委员会、物业服务企业开展房屋使用安全的管理、服务工作；

　　●法律、法规规定的其他职责。

　　镇街要做的事

　　●协助区房屋安全行政主管部门开展房屋使用安全日常管理工作；

　　●将房屋使用安全管理纳入物业管理联席会议，建立房屋使用安全管理投诉协调机制；

　　●负责村镇建设规划用地、规划设计环节初审工作；

　　●开展房屋安全巡查，及时对危险房屋治理消险情况进行监督，建立房屋安全管理档案；

　　●法律、法规规定的其他职责。

　　一系列配套制度

　　●南京市房屋使用安全管理联席会议制度

　　●南京市房屋使用安全监督管理网络

　　●南京市房屋使用安全救助制度

　　●南京市房屋使用安全投诉处理管理办法

　　●南京市房屋结构变动安全许可实施细则

　　●南京市房屋安全鉴定管理办法

　　●南京市房屋安全突发事件应急预案

　　●关于建立全市房屋使用安全全寿命周期信息化管理体系的实施意见

　　●南京市房屋安全信用管理细则

　　词语解释

　　●主要承重构件，是指在房屋的结构体系中，其自身失效将导致其他相关构件失效，并危及承重结构体系安全的构件，包括基础、墙、柱、主梁及屋架等；

　　●抗震措施，是指除地震作用计算和抗力计算以外的抗震设计内容，包括抗震构造措施；

　　●改建，是指改变建筑物立面或者平面，但不扩大原有建筑物基础和不增加建筑檐板上平及屋脊轮廓线高度的建设行为；

　　●扩建，是指在原有建筑物水平方向或者垂直方向扩大建筑面（容）积的建设行为；

　　●危险房屋，是指结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证使用安全的房屋；

　　●建筑幕墙，是指由玻璃、石材等面板与支承结构体系组成的，相对于主体结构有一定位移能力或者自身有一定变形能力，不承担主体结构所受作用的建筑外围护墙。