家住玄武区太平北路一个老小区的吴先生发现，对面一套从2014年就开始挂牌的房子终于在上个月卖掉了。“当时报价3万元/平方米，河西也就这个价，根本没人看。”不过最后的成交价让吴先生咋舌，已经超过了4万元/平方米。据365二手房统计，上周，南京二手房成交1775套，成交量环比前一周的2004套下降229套，降幅为11.43%；上周全市二手房挂牌均价为26623元/㎡，比前一周下降107元/㎡，7月二手房价格整体下跌0.37%，这是两年来南京二手房均价第一次下跌。主要由于新房限价，二手房议价空间宽裕，次新房也陷入滞涨。但是主城一些原本价格很低的老小区由于出新、换物业、加装电梯，改善了环境，价格突然开始发力。

　　交汇点南京晨报记者 刘娟

　　【老小区挂牌价涨了】

　　小区出新后，有房主报价3.5万/平方米

　　秦淮区的雨花村，在2016年9月-2017年1月，房价都在2万-2.2万元/平方米徘徊，但是自从今年出新结束后，3月，二手房房主报价一下子上涨五六千一平方米，房龄老的房子报价从2万涨到2.5万，房龄新的房子，从2.2万涨到了了2.9万元/平方米。记者看到，网上有一套雨花村的84平方米两房，目前报价3.5万元/平方米，总价300万元。负责这套二手房销售的天居房产中介王晟浙告诉记者，自从小区出新之后，报价就开始上涨，这个小区内房龄从1992年到2002年都有，本来差价就比较大，而且出来的房子少。“那套报价3.5万的房子是2002年的，原本就是小区价格最高的那种，不过这个报价不低，300万可选择的余地很大。”

　　瑞金路50号、西华东村等小区出新的典范都是这个原因，小区出新之后，小区环境、房屋质量、电路线缆都升级换代，有的还从没物业变成有物业，小区二手房报价自然水涨船高，瑞金路50号的报价从年初的3万/平方米涨到了目前4万元/平方米，西华东村也从年初的3.1万元/平方米涨到了3.7万元/平方米。

　　“高价房”成交，带动小区房价整体上涨

　　太平北路老小区的房子忽然从3万/平方米涨到了4万/平方米，不仅是由于换了物业管理公司，最重要的是成交了一套3.9万/平方米的“高价房”。

　　链家地产花红园店的资深中介李书成告诉记者，小区是成贤街小学的学区房，价格没跌过，近两三年都很稳定，到今年年初报价还在3万元/平方米左右。

　　去年年底，小区换了个物业公司，管理有了改进，今年年初，小区内以3.9万元/平方米的高价成交了一套三室两厅，因此其他房源报价也跟着水涨船高。2月小区平均报价变成3.7万元/平方米，现在均价已达4万元/平方米，“这个小区也是各种年代的房子都有，差价其实很大，但是因为大家只要知道成交了那个单价3.9万元的房子，就觉得小区整体价格是那个水平了，报价就都上去了。”

　　目前二手房网上有一套该小区的房子，报价高达5万元/平方米，李书成表示，是否能成交，还是个问题。

　　【看看南京楼市大盘面】

　　二手房总体均价下跌，成交量下降

　　虽然有的“翻身老破小”挂牌价涨了，但是并不意味着就能成交。南京二手房市场总体来说，成交量和房价都在下跌。

　　网上房地产统计数据显示，上周南京二手房成交1775套，成交量环比前一周的2004套下降了229套，降幅为11.43%。

　　从各区来看，江宁区以530套的成交量居首，鼓楼区以成交258套居第二位。而房价方面，365指数显示，2017年7月，南京二手房住宅均价27946元/㎡，环比下跌105元/㎡（6月均价28051元/㎡），这是南京二手房房价连涨2年之后首次下跌。上周南京二手房挂牌均价为26623元/㎡，比前一周下降107元/㎡。

　　从区域挂牌均价来看，建邺区以36697元/㎡的均价位列全市第一，鼓楼区以33432元/㎡的均价位列全市第二，玄武区以32880元/㎡的均价位列全市第三。挂牌价最高的建邺区，降价降得也最多，7月建邺区跌幅最大，环比降3.94%。其次是栖霞区。而上个月均出现降价的雨花台区、玄武区和六合区，7月出现了小幅上涨。

　　下半年二手房市场或呈现比较稳的态势

　　最近一次南京二手房价环比出现降价还是2015年的6月，据悉，此次微降的原因主要还是新房市场变化。上半年，南京楼市四限齐发，“限购、限价、限贷、限售”多方面调控南京房产交易市场。在整体调控大背景下，南京二手房市场已经逐渐降温，多个区域出现新房、二手房价格倒挂的情况，而新房公证摇号也让不少买房人转战新房，这也导致了部分二手房出现相对宽裕的议价空间。特别是由于新房限价严重，本来在二手房市场上最为抢手的“次新房”成交出现了僵局，价格滞涨，建邺区尤其明显。

　　365淘房二手房主编王玉分析，7月南京二手房均价出现下降，很大程度上是因为双限政策的实施，加之贷款政策的收紧，导致二手房交易周期拉长，使得部分购房者无力承担房价，导致买房减少，卖房者也只能做出相应的让步，主动下调报价、降价出售。而对于下半年的二手房市场走势，不少中介坦言，预计成交量和价格应该会继续呈现比较稳的态势。