中国江苏网8月7日淮安讯（朱秀山 丁钰）近年来，物业纠纷成讼已成为法院案件数增长的第一信号，为解决案多人少矛盾、应对物业纠纷迅猛增长态势，洪泽法院积极探索物业纠纷解决机制，逐步建立起以“自行和解、社区调解、行政调处与司法裁决有序结合”的“3+1”链条式纠纷处理模式，并取得积极成效。该院物业纠纷收案量从2013年至2016年逐年递减，分别为447件，399件，290件，53件。2017年上半年，物业纠纷收案量仅25件。该院物业纠纷多元化解工作受到市中院钱斌院长的批示肯定，相关做法被《人民法院报》刊载。

　　建机制，引入多元解纷争

　　该院联合高良涧街道、区住建局等单位制定出台了《关于物业纠纷3+1联动化解机制的实施意见》，对联动化解工作的纠纷类型、调处流程等予以明确。物业纠纷“3+1”联动化解机制，“3”即指在物业纠纷发生后，首先由第一层级的物业服务企业与业主委员会（业主、实际使用人）自行协商模式；第二层级为业主所在社区参与主持下的社区协调模式；第三层级为当事人住所地所在基层人民政府和相关行政主管部门主持下的行政调处模式；“1”即对于矛盾纠纷经前述程序仍未能化解的情况下，由人民法院适用速裁程序依法处理。

　　“仅凭法院一家单打独斗，费时费力，有时效果还不理想。引入各方社会力量参与进来，就等于激活并整合了社会解纷力量，和谐了社区邻里关系，也缓解了法院案多人少压力，事半而功倍。”洪泽法院党组书记、院长王亚林说。

　　搭平台，多方联动聚合力

　　2014年，该院与区住建局、高良涧街道会商，由三家单位分别派员在高良涧街道社区服务站合署办公，联合化解各类物业纠纷。在此基础上，2015年，该院同高良涧街道、区住建局、物价局、城管局等相关职能部门进一步联合成立了物业管理委员会。

　　“现在业主维权意识增强了，有关物业费、住房维修基金、物业更替的物业纠纷增多了,我们物管方面又缺乏相关的专业人员，物管会给我们减轻了不少这方面的压力。”高良涧街道某小区物业管理人说。

　　对来院诉讼的物业矛盾纠纷，根据自愿原则引导当事人选择诉外调解，将案件分流到张贵银调解室、人民调解室先行调解。经过三年多的实际运行，收到良好效果。2016年以来，张贵银调解室诉前成功调解568件，人民调解室诉前成功调解70余件，两大诉前调解力量化解了物业纠纷，减少了案件成讼数量。

　　张贵银在调解物业纠纷时发现，物业纠纷中有九成是因为物业与业主之间的沟通不畅,小区事务无法得到公平、公正、公开处置而导致的。因此，他在理清事实、与当事人充分沟通的基础上，尽可能多地将矛盾化解在萌芽、在初期，为群众解决纠纷提供公正、高效、便捷、经济的渠道，切实减轻群众诉累。

　　重实效，利益平衡构和谐

　　针对部分物业服务企业服务质量不佳引发矛盾较多的情况，该院推动建立物业服务保证金制度。联合开展物业服务质量调查，在社区内设立公示牌，公布物业服务企业的服务项目、服务标准，对服务质量引入业主评价，加强监督。

　　高良涧街道某小区业主赵某，因拒不交物业管理费与小区物业发生争执，“你们问问物业，凭什么还要找我要物业费？”经过几番调解，赵某对工作人员说出了实话，“我就是觉得物业服务不行，不值这个钱。”法官在开展物业服务质量调查过程中，证实该小区物业服务确实存在不少问题，在多次协调之后，赵某缴纳了物业管理费，该小区物业服务公司也进行了服务质量整改，一起矛盾纠纷就此化解。

　　该院先后多次组织“业主看法院”、“业主与法官面对面”等交流活动、选取典型案例通过报纸、电视、微信等多渠道发布，放大裁判效应，引导业主理性享受物业服务，理性依法维护物业权益。对于物业服务企业服务总体较好但个别业主拒不缴费的情形，组织法官进入小区开展巡回审判，以案释法，达到了审理一案、教育一片的效果。

　　“以往和小区物业发生矛盾，只知道要去法院打官司，好多权利、义务根本没弄清楚，现在跟法官面对面交流，还现场观看了庭审，以后再发生矛盾就知道怎么协商处理了。”某小区业主在观看巡回庭审后有感而发。