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常州​这3件地方性法规修改后,哪些规定有变?
2021-04-06 17:11:00  来源:常州晚报  
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3月31日召开的省十三届人大常委会第二十二次会议批准了市十六届人大常委会第三十二次会议通过的《关于修改〈常州市住宅物业管理条例〉等三件地方性法规的决定》。

这是常州市人大自2015年获得地方立法权以来,首次对出台的地方性法规进行修改。这次修改涉及《常州市住宅物业管理条例》《常州市电梯安全管理条例》《常州市天目湖保护条例》等3件地方性法规,修改后的新条例有哪些重大变化?刘一珉 李彦 陈陈

《常州市电梯安全管理条例》

住宅加装电梯门槛降低

关注点一:既有住宅加装电梯强调政府引导,表决门槛降低

条例第十五条变化较大,首先是将既有住宅加装电梯应当遵循的原则,由原来的“业主自愿、政府引导、保障安全”改为“政府引导、业主自愿、保障安全”。既有住宅加装电梯是社会热门话题,也是民生大事,将“政府引导”放在前面,进一步突出了政府的作用和责任,利于这项工作推进。

其次,表决门槛降低。新条例虽未明确加装电梯表决门槛,但参照新《江苏省物业管理条例》新规,“既有住宅加装电梯,应当经本幢或者本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”与原来“经本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意”,即“双三分之二”业主同意相比,表决门槛有所降低。

关注点二:在用住宅电梯安装刷卡系统门槛降低

在用住宅电梯安装刷卡系统比较受关注,新条例对此有新规。一是根据国家市场监管总局对电梯施工类别划分的调整,在用住宅电梯安装刷卡系统由原来的“改造”调整为“修理”,降低了审批门槛。二是新条例明确,在用住宅电梯安装刷卡系统,没有约定或者约定不明的,“应当经本幢或者本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”,与原条例规定“双三分之二”业主同意相比,表决门槛有所降低。

关注点三:在用电梯定期检验、维护突出“及时”

条例新修正后的第二十一条“在用电梯应当每年进行一次定期检验”改为“应当按照国家规定进行定期检验、检测”,并且规定“电梯使用单位应当配合开展电梯检验、检测工作,并及时对电梯检验、检测中发现的不合格项目进行整改”,与原规定相比,突出了“及时整改”。业内人士认为,这样的规定更为灵活,更有利于电梯维护和安全使用,比如有的电梯使用时间久了,需要检验和维护的频率就要高些。

《常州市天目湖保护条例》

强化保护,违法处罚力度加重

根据上位法有关规定,此次修改《常州市天目湖保护条例》,主要涉及违法处罚的法律责任,违法行为处罚更加明确,多数处罚力度明显加重。

其中,新条例第四十一条第二项,排放污染环境有机毒物的,由生态环境主管部门责令停止违法行为,“处五万元以上二十万元以下罚款”改为“处十万元以上五十万元以下罚款”,并增加“报经有批准权的人民政府批准,责令拆除或者关闭”条款。

第四十一条第三项,设置废物回收(加工)场、有毒有害物品仓库、堆栈、煤场、灰场或者垃圾填埋场的,由生态环境主管部门责令停止违法行为,“处三万元以上十万元以下罚款”改为“处十万元以上五十万元以下罚款”,并增加“报经有批准权的人民政府批准,责令拆除或者关闭”。

第四十三条,个人游泳、垂钓或者从事其他可能污染饮用水水体的活动的,由生态环境主管部门责令停止违法行为,可以“处五百元以下罚款”改为“处一百元以上五百元以下罚款”。

第四十四条,侵占、损毁、擅自移动生态环境监测设施设备(含污染物排放自动监测设备)及其通信线路或者改变其用途的,由生态环境主管部门责令限期改正,“处二千元以上一万元以下罚款”改为“处二万元以上二十万元以下罚款”,并增加了“造成损失的,依法承担赔偿责任”条款。

《常州市住宅物业管理条例》

业主共同决定事项表决门槛降低

记者了解到,《常州市住宅物业管理条例》此次修改的内容较多,主要是涉及“有关业主共同决定事项、明确公共收入、前期物业管理、信用管理”等内容。

关注点一 业主大会决定事项业主代表表决比降低

新条例规定,业主大会决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。其中,决定“筹集住宅专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

“制定和修改业主大会议事规则;制定和修改管理规约;选举业主委员会、监事会或者更换业主委员会、监事会成员;改变和撤销业主委员会不适当的决定;确定业主大会、业主委员会、监事会工作经费,业主委员会成员工作补贴和标准;物业服务内容、服务标准和物业服务收费方案;选聘、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;使用住宅专项维修资金和公共收益”事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

总体来说,与原条例业主决定小区重大事项“两个2/3”相比,规定更明确,表决门槛也有所降低。

关注点二 对“公共收入”和“公共收益”进行区分和规范

根据民法典第二百八十二条的规定,新条例提出了“公共收入”概念,即:“利用业主共有部分产生的收入。公共收入的收支情况应当包含收入、使用和结余的情况。”进一步明确“公共收益”,即:“公共收入扣除合理成本之后的收益。”新条例规定,公共收入和公共收益都应当单独列账、独立核算,不得擅自挪用;建设单位和物业服务企业可以在前期物业服务合同中约定公共收入、公共收益的使用管理;成立业主大会后,公共收入、公共收益的分配和使用应当按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定执行。

此外,新条例还新增了对“公共收入”的公示、审计等监督规定;新增了“按照规定在物业管理公共服务平台上公示”这一新的公示方式。

关注点三 前期物业管理条款有重大修改

前期物业管理,即在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位承担前期物业管理责任并选聘前期物业服务企业,并与其签订前期物业服务合同。基于民法典增设了物业服务合同的内容,新条例删除了民法典已有规定的前期物业服务合同、物业服务合同的相关条款,与民法典相衔接,修改了与合同相关的规定。

新条例第三十六条、第三十七条,前期物业管理期间,重新选聘物业服务企业前,建设单位应当就新物业服务企业服务内容、服务标准和收费标准等,或进行物业服务收费调价,须“由已销售物业专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后”。由原规定的“双过半”改为“三分之二的过半数”,表决门槛有所降低。

关注点四 对信用管理进行了全面修改

参考《国务院办公厅关于进一步完善失信约束制度构建诚信建设长效机制的指导意见》(国办发〔2020〕49号)和正在制定的《江苏省社会信用条例》相关规定,对条例信用管理进行了全面修改。一是对部分失信行为的认定增加了限制性条件;二是增加了对失信行为认定的程序性要求;三是基于正在制定的省社会信用条例对单位失信的直接责任人员等已有相关规定,删除了关于“物业服务企业负责人、项目负责人个人信用的条款”。

关注点五 附则增加“其他管理人接受委托”条款

根据民法典第二百七十八条的规定,新条例业主大会决定事项增加了“选聘、续聘和解聘其他管理人”等内容。此外,新条例在附则中增加了第七十八条“其他管理人接受委托,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务的,适用本条例有关物业服务企业的规定。”业内人士表示,“其他管理人”规定很具有现实意义,当前物业形式多样,比如业委会聘请物业公司以外的第三方服务、实施小区自治等,这一规定让新的管理形式有法可依。

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责编:韩震霞 崔欣