5月26日，江苏省十三届人大常委会第二十三次会议审议了省政府提交的《关于推进城镇老旧小区改造情况的报告》。报告显示，经过连续4年努力，江苏城镇老旧小区改造取得阶段性成果，惠及800多万人。

到“十四五”末，江苏还有4828个城镇老旧小区需要改造。如何解决改造中普遍遇到的业主达成共识难、资金筹集难、长效管理难等问题，既顺利推进改造，又让换上新颜的老旧小区长葆青春？

亮点纷呈，解决“急难愁盼” 

“截至2020年底，江苏累计改造2000年前建成的老旧小区8729个，涉及建筑面积24291万平方米。”代表省政府到会作报告的江苏省住建厅党组书记顾小平表示，城镇老旧小区改造是重要的民生工程，江苏连续4年将其列入年度民生实事，强力推进。

为配合报告审议，4月初部分省人大常委会委员、省人大代表赴无锡、扬州等市调研。调研报告指出，通过改造，老旧小区普遍存在的基础设施老化、居住环境脏乱差等问题得到有效解决，公共服务配套短缺的问题得以缓解，群众居住质量得到明显改善，城市环境面貌也得到提升。调研组对各地严格项目质量管理予以肯定，认为改造重视工程质量管理、注意督促工程参建单位落实主体责任。

老旧小区改造出现许多亮点，如扬州在改造现场设立群众意见征询站、主材公示点，主动接受群众监督；南京将改造计划通过媒体公布，改造中组织群众观摩评价，改造后向市人大提交审议老旧小区改造情况的专题报告，邀请市人大视察监督。

“开门改造”，是江苏城镇老旧小区改造工作的重要特点。顾小平说：“老旧小区改造是群众身边事，工作推进必须深入了解群众意愿。”市政配套设施不完善等补短板问题，作为改造“必选项”，政府兜底负责；居民共商共谋共同出资改造其他问题，作为改造“可选项”；改哪些项目，由居民“点菜”。

5月22日，常州市钟楼区永红街道清潭新村老旧小区改造方案公示结束。街道经济发展中心主任叶栋介绍，街道发放6000多份问卷，结合群众反馈、社区日常管理中发现的短板、两轮居民代表见面会意见，确定改造方案。公示期间，工作人员还带着方案，挨家挨户就垃圾分类收集点、健身广场等具体点位收集意见，8100多户居民对方案的支持率达98.5%。连云港住建局相关负责人说，今年该市要改造145个老旧小区，将全部通过问卷等形式详细了解居民诉求。问卷包括20项备选需求，请居民从中选出最迫切的10项。

实践表明，江苏老旧小区改造找准了“急难愁盼”，改到群众心坎上。例如围绕上下楼难，截至2020年底江苏加装电梯1878部，总量居全国各省份第二；围绕停车难，江苏实施停车便利化工程，采取利用边角地新增车位、拆违补增车位、与周边学校和企事业单位错峰停车、运用智慧停车系统等多种方式，缓解了停车难。

共性难题，亟待研究破解 

目前，老旧小区改造遇到一些普遍性难题，需要充分研究、创新思路、推动解决。

众口难调，居民中“多数”与“少数”意见难统一。顾小平说，老旧小区改造是一个典型的居民意见“大同小异”的民生项目，要求改造的大方向相同，而具体改造的小意见各异。省人大常委会环资城建委调研也发现，老旧小区房屋产权利益关系及住户人员构成复杂，居民诉求不尽相同，少数居民过分关注个人利益，意见难以统一，如增设停车位需要移植或调整绿化布局，没有停车需求的群众会反对；低层住户对增设电梯普遍持反对意见，导致既有住宅加装电梯进展缓慢。

“三分改七分管”，做好老旧小区改造的“后半篇文章”，对长期有效维护改造成果意义重大。从省人大常委会环资城建委调研结果看，一些地方对此重视和投入不足，没有做到改造建设与后续管理同谋划、同部署，出现了一些问题。从小处看，有的小区改造后的防盗门、楼道灯等出了质保期就无人管护；往大处说，部分住户强调权利较多而不愿履行义务，物业费收缴难成为引入专业化、市场化物业服务的一大障碍。

江苏省住建厅介绍，各地在“硬件”升级的基础上，配套“软件”服务，在物业服务上有过国企、民办、自治等各种探索，但老旧小区居民“花钱购买物业服务”的意识还较为缺乏，长效管理机制有待完善。

资金是改造工程成败的关键之一。各地下大力气多渠道筹措资金，但目前大多仍依靠政府推动。2018年至今，江苏申请和安排各类补助资金共计23.99亿元，其中，省财政安排5.5亿元专项资金，申请获得中央财政补助资金12.93亿元，申请获得中央预算内投资资金5.56亿元。省人大常委会环资城建委调研亦显示，各地普遍反映筹措资金压力较大。2021年1130个老旧小区的改造任务，资金需求量近百亿元，这些资金主要靠基层政府承担，中央和省级财政补助较少，上下对接也较难。

政府全部兜底难度大，市场化改造又受限于对盈利的认识。一方面，改造内容主要是完善基础设施和功能性设施，经济效益不明显，导致社会资本参与积极性不高，甚至连申请使用地方政府专项债券都存在较大困难。另一方面，改造后的老旧小区普遍升值较大，理论上社会资本参与有可盈利空间，但居民普遍存在依靠政府兜底的心态，分享升值部分的意愿不强。顾小平坦言：“吸引社会资本参与的方法、成功案例不多，盈利模式有待进一步创新破解。”

创新模式，改好还要管好 

为避免“一改了之”，江苏拟将改造后的长效管理机制建设纳入改造方案，并积极推动物业服务管理全覆盖。对此，省人大常委会环资城建委建议，暂时不具备引入专业化服务企业条件的，政府要托底提供基本物业服务，同时鼓励各地因地制宜，组建非盈利性物业服务实体提供基本物管。

5月初，无锡公布第一批20项“我为群众办实事”项目清单，“老小区·新管家”是其中一项。“我们推进国有物业企业进驻老旧小区，要求企业首先谈服务，先不谈收费，用服务打动居民后，再发动居民自愿交物业费。”无锡市住建局物业处处长施冬雷介绍，过去很多老旧小区没有物业，居民没有交物业费习惯，物业企业一进驻就谈收费，容易让居民抵触。据悉，无锡市无物业管理的老旧小区共计494个，涉及居民25万多户。截至5月初，国有物业企业进驻320个老旧小区，实施常态化管理。该市计划到今年10月底，完成国有物业进驻老旧小区全覆盖，让群众住得更舒心。

长期可持续的改造，需要确保资金有不断的源头活水。据介绍，江苏将推动各地探索建立政府与社会力量合理共担改造资金的机制，通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引社会力量参与老旧小区改造和运营管理，推动企业从“一次性高利润”向“长期可持续性低利润”业务模式转型；创新模式，通过大片区统筹或相邻项目捆绑改造等“以丰补歉”方式，实现资金平衡和空间资源最优化配置。

城镇老旧小区改造为公共资金投入性质，而居民房屋是私有产权性质。有鉴于此，省人大常委会环资城建委建议，老旧小区改造标准应以“保基本”为主，既尽力而为又量力而行，各地要根据不同经济、技术条件和居民意愿，细化本地区城镇老旧小区改造具体标准。同时，各地应广泛动员挖潜，如鼓励推动电力、通信、有线电视等专业经营单位履行社会责任，出资参与小区相关管线改造提升；引导社会力量以市场化方式参与老旧小区改造，通过新增设施有偿使用、落实资产权益等办法吸引相关专业机构投资参与；鼓励金融机构加大信贷支持力度，各地及时向金融机构通报老旧小区改造规划、年度计划以及相关项目情况，通过项目推荐、银企座谈等方式，为金融机构对接支持老旧小区改造项目创造条件。

聚焦难点，持续啃“硬骨头” 

根据江苏各地城镇老旧小区改造“十四五”规划，江苏还有4828个城镇老旧小区尚未改造，涉及建筑面积约1.1亿平方米、居民约130万户，任务仍然很繁重。2021年江苏将改造1130个老旧小区，任务量是去年的2倍多。截至4月底，240个小区已进场施工，其余890个在开展前期工作。

江苏省住建厅表示，为确保年底前高质量完成改造任务，兑现对江苏人民的庄严承诺，住建部门将推动尚未开工的项目尽快开工，已开工的项目加快进度，竣工项目尽快组织验收。此外，4月省住建厅与国家开发银行江苏省分行、中国农业发展银行江苏省分行签约，政策性金融将全面支持江苏老旧小区改造。

“接下来，我们将开展‘美好环境和幸福生活共同缔造’活动，将民主协商贯穿于改造全过程，充分尊重居民意愿，让居民参与到小区改不改、怎么改的决策之中。”顾小平表示，优先把居民改造意愿强、参与度高的小区纳入下一年度改造项目库，同时积极引导居民通过直接出资、使用（补缴、续筹）住宅专项维修资金、提取住房公积金、让渡小区公共收益等方式支付相关改造费用，并通过捐资捐物、投工投劳等方式支持改造。

推进老旧小区改造，江苏将更加聚焦难点痛点，特别是针对老旧小区老年住户占比较高的现状，加大力度推动各地将既有多层住宅加装电梯、无障碍设施建设、养老服务等适老化改造作为老旧小区改造的重要内容。顾小平介绍：“重点突出加装电梯工作，总结推广南京市成熟的经验模式，推动各地老旧小区加装电梯实现较大突破。全面提升老旧小区‘水电气信’等基础设施水平，利用闲置土地、房屋，建设社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务设施，配建停车设施，完善菜市场、便利店等配套设施。”

省人大常委会环资城建委提醒，上述改造分属不同部门单位，水电气等专营单位大部分属垂直管理，地方难以协调推进。前期调研显示，牵涉面广有时会带来整体推进协调难度大、条线工作对接不畅等难题，导致群众期盼的改造内容有的无法实现，有的工程建设进度不能协调一致，“反复挖”“来回修”现象时有发生。建议进一步加大统筹推动力度，及时研究解决新情况、新问题，形成分工明确、上下联动、有效对接、齐抓共管的工作格局。

记者获悉，江苏将充分发挥省城镇老旧小区改造工作领导小组作用，协调解决改造过程中出现的问题和困难；推动各地组建多部门参与的联合办公机构或工作专班，强化协作配合，切实解决老旧小区电力、通信、有线电视等管线改造提升难题。

新华日报·交汇点记者 陈月飞 白雪 徐冠英